Wat is een souterrain?
Een souterrain is de bouwlaag die deels onder straatniveau ligt. Wat dat betekent voor verhuur als woonruimte, voor de meters en voor de verkoop ervan.
Zo herkent u het souterrain
Het souterrain is de bouwlaag die maar deels onder het straatniveau ligt: de vloer onder het maaiveld, het plafond erboven, de ramen net boven het trottoir. Daarboven ligt de bel-etage, bereikbaar via een stoep; daar woonde de familie, beneden zaten keuken en personeel.
Een souterrain is dus geen woningtype maar een laag, en daar begint de onduidelijkheid. Soms is het een zelfstandige benedenwoning met eigen voordeur, soms de onderste helft van een bel-etagewoning, soms een losse huurruimte in een ongesplitst pand.
Vooral in negentiende-eeuwse herenhuizen en in oudere grachtenpanden waar het straatniveau met de kades werd opgehoogd, met Amsterdam, Den Haag en Groningen als bekendste voorbeelden.
Verschil tussen een souterrain en een kelder
Beide liggen deels onder het straatniveau, en daar houdt de gelijkenis op. Een souterrain is een woonlaag: hij heeft daglicht, een plafondhoogte waarin je kunt staan en een raam of deur naar buiten. Een kelder is bergruimte onder de woning, zonder die eisen en zonder eigen toegang van buiten.
Dat onderscheid is geen woordenspel maar bepaalt wat de meters waard zijn. Alleen ruimte die aan de eisen voor verblijfsruimte voldoet, telt in de meetinstructie mee als woonoppervlak, en daarmee in de puntentelling voor de huurprijs. Een kelder die als souterrain wordt aangeboden telt dus niet mee, hoe netjes hij ook is afgewerkt. Bij een waardering in verhuurde staat is dat vaak het eerste dat wij natrekken.
Het souterrain als verhuurd bezit
Of deze laag als woonruimte verhuurd mag worden, staat niet bij voorbaat vast: de bouwregelgeving stelt aan een verblijfsruimte eisen aan vrije hoogte, daglicht en ventilatie, en het omgevingsplan bepaalt of zelfstandige bewoning hier mag. Huurrechtelijk is het souterrain pas een zelfstandige woning bij een eigen toegang en eigen keuken, toilet en wasgelegenheid; ontbreekt een van beide, dan is het onzelfstandige woonruimte.
Daar komt een vraag bij die bij geen ander type speelt: tellen deze meters mee als woonoppervlak? De meetinstructie rekent een ruimte die bouwkundig alleen bergruimte kan zijn tot de overige inpandige ruimte, met de kelder als voorbeeld; vrije hoogte is het tweede filter. Vocht weegt in een waardering in verhuurde staat daarom zwaar: dit is de laag waar de fundering zichtbaar is.
Overweegt u verkoop met de huurder erin? Lees dan verhuurd vastgoed verkopen of koop breekt geen huur.
Vragen over het souterrain
Wat is het verschil tussen een souterrain en een kelder?
Een souterrain ligt maar deels onder straatniveau, heeft daglicht en kan verblijfsruimte zijn; een kelder ligt vrijwel geheel ondergronds en is bouwkundig bergruimte.
Tellen de meters van mijn souterrain mee in de huurpunten?
Als vertrek alleen wanneer de ruimte onder meer vier vierkante meter groot is, over een groot deel 2,10 meter vrije hoogte heeft en genoeg raamoppervlak en ventilatie. Anders weegt zij lichter mee, als overige ruimte.
Mijn souterrain is verhuurd als onzelfstandige woonruimte. Kan ik het pand verkopen?
Verkopen kan. Of dat gebruik is toegestaan, is een aparte vraag die van omgevingsplan en bouwregelgeving afhangt; die hoort in de beoordeling thuis. Het huurcontract loopt bij overdracht door.
Meer woningtypen
Wat is een portiekwoning? · Wat is een maisonnette? · Wat is een doorzonwoning? · Wat is een hoekwoning? · Wat is een benedenbovenwoning? · Wat is een galerijflat? · Wat is een eengezinswoning? · Wat is een geschakelde woning? · Wat is een tussenwoning? · Wat is een appartementsrecht? · Wat is een meergezinswoning?
Benieuwd of uw object past?
Vul postcode en huisnummer in. Uw gegevens vragen wij pas aan het eind, en u zit nergens aan vast.