Huis verkopen zonder makelaar of openbare bezichtigingen
Eerst duidelijkheid; daarna bepaalt u zelf.
Wat u zelf moet regelen, waar het misgaat en wanneer rechtstreeks verkopen aan een professionele koper de betere route is.
- Geen courtage aan ons
- Geen openbare bezichtigingen
- U beslist zelf
Eerst één vraag: hoe wordt uw woning nu gebruikt?
Dat bepaalt namelijk welke route verstandig is, en of wij iets voor u kunnen betekenen.
Verhuurd, met een lopend huurcontract
Dit is waar wij in gespecialiseerd zijn. Een verhuurde woning is op de vrije markt lastig te verkopen; rechtstreeks aan een professionele koper is dan een serieus alternatief.
Leeg, of u woont er zelf
Dan is rechtstreeks verkopen aan ons meestal niet de beste route. Een leeg huis dat de hoofdprijs moet opbrengen, hoort op de vrije markt, vaak mét makelaar. Lees hieronder wat er dan bij komt kijken.
Woning staat al te koop bij een makelaar
Kijk eerst naar uw opdrachtovereenkomst. Er kan een opzegtermijn of intrekkingsvergoeding gelden.
Wat u zelf regelt als u zonder makelaar verkoopt
Verkopen zonder makelaar mag gewoon. Het betekent wel dat u het werk van de makelaar overneemt. Dit zijn de zeven stappen, in de volgorde waarin ze horen.
Voorbereiding en documenten
Verzamel de eigendomsakte, het energielabel, de VvE-stukken bij een appartement en een lijst van gebreken. Kopers en hun adviseurs vragen hiernaar; wie de stukken op orde heeft, onderhandelt rustiger.
De vraagprijs bepalen
Dit is de moeilijkste stap. Vergelijk recent verkochte woningen in de buurt, niet de vraagprijzen op Funda; die zeggen weinig over wat er echt betaald is. Een onafhankelijke taxatie geeft houvast, maar kost geld.
De woning presenteren
Goede foto's, een eerlijke tekst en een plattegrond. Zonder makelaar kunt u niet rechtstreeks op Funda adverteren; u plaatst via een plaatsingsservice of verkoopt via uw eigen kanalen.
Bezichtigingen houden
U plant ze zelf, leidt vreemden door uw huis en beantwoordt vragen over gebreken. Let op: u heeft een wettelijke mededelingsplicht over gebreken die u kent.
Onderhandelen
Zonder tussenpersoon onderhandelt u rechtstreeks met de koper. Dat vraagt afstand tot uw eigen woning: wie emotioneel gebonden is, prijst te hoog of geeft op het verkeerde moment toe.
De koopovereenkomst
De afspraken moeten op papier: prijs, opleverdatum, ontbindende voorwaarden en de lijst van zaken. Fouten hier komen pas boven water als het misgaat. Laat de conceptakte in elk geval nalezen, bijvoorbeeld door de notaris.
De overdracht via de notaris
De notaris is bij elke woningverkoop verplicht. Hij maakt de leveringsakte, controleert de eigendomssituatie en verzorgt de betaling en inschrijving.
Twijfelt u vooral over de prijs? Begin dan bij een vrijblijvende waardebepaling. Dan praat u daarna met cijfers in plaats van gevoel.
Uw verkoopdossier: dit legt u klaar
Wie zonder makelaar verkoopt, is zijn eigen dossierbeheerder. Met deze stukken bij de hand verloopt elke volgende stap, van vraagprijs tot notaris, zonder vertraging.
Eigendomsbewijs en kadastrale gegevens
Het eigendomsbewijs kreeg u destijds van de notaris; een kadastraal uittreksel vraagt u online op bij het Kadaster.
Definitief energielabel
Wettelijk verplicht bij de verkoop. Regel het vóór de aanbieding: een adviseur moet langskomen en dat kost doorlooptijd.
Plattegronden en woonoppervlakte (NEN 2580)
Kopers en hun taxateurs rekenen op een meetrapport volgens de branchenorm. Zonder rapport telt uw eigen meting niet als onderbouwing.
VvE-stukken bij een appartement
Jaarstukken, reservefonds, meerjarenonderhoudsplan en het huishoudelijk reglement. Een koper (en zijn bank) vraagt hier vrijwel altijd om.
Lijst van zaken en de bekende gebreken
Wat blijft er in de woning, en wat weet u over gebreken? Dit raakt direct aan uw mededelingsplicht; eerlijk opschrijven beschermt u juist.
WOZ-beschikking en lopende verplichtingen
De WOZ-waarde vragen kopers vaak op; erfpacht, VvE-bijdrage of een lopende verbouwing horen in het dossier.
Waar het misgaat bij verkopen zonder makelaar
De besparing op courtage is zichtbaar; de risico's zijn dat niet. Dit zijn de vijf die in de praktijk het zwaarst wegen.
Een verkeerde prijs kost het meest
Te hoog geprijsd betekent een woning die blijft staan en daarna met een deuk in de uitstraling alsnog zakt. Te laag geprijsd merkt u niet eens: de woning verkoopt vlot en u weet nooit wat er in zat.
Juridische fouten in de koopakte
Ontbrekende ontbindende voorwaarden, een vergeten ouderdomsclausule of een onduidelijke lijst van zaken. Dit soort fouten wordt pas duur als er een geschil ontstaat.
De mededelingsplicht
Verzwijgt u een gebrek dat u kende, dan kan de koper daar jaren later nog op terugkomen. Een makelaar bewaakt dit normaal voor u; zonder makelaar moet u het zelf scherp hebben.
Onderhandelen over uw eigen huis
Kopers onderhandelen zonder emotie; u verkoopt een plek waar u gewoond heeft. Dat verschil in afstand is in het nadeel van de verkoper die zelf aan tafel zit.
Tijd en aandacht
Reageren op kandidaten, bezichtigingen plannen, stukken aanleveren, deadlines bewaken. Het is te doen, maar het is werk, en het loopt weken tot maanden door.
Geen van deze risico’s is een reden om per se een makelaar te nemen. Het zijn wel redenen om vooraf te beslissen hoe u ze afdekt: wie leest de koopakte na, waar komt de prijs vandaan, en wie onderhandelt er als het spannend wordt. Wie daar geen antwoord op heeft, kan beter hulp inschakelen, of kiezen voor een route waarin die risico’s niet bij hem liggen.
Er zijn drie manieren, en ze verschillen echt
Zelf verkopen aan een particuliere koper
U regelt alles zelf en bespaart de courtage. Daar staat tegenover dat u zelf de prijs moet onderbouwen, de bezichtigingen doet en de koopovereenkomst foutloos moet krijgen. Dit kan goed uitpakken bij een courante woning en een verkoper met tijd en kennis.
Verkopen via een online of vaste-prijs-makelaar
U betaalt een vast bedrag in plaats van een percentage en doet een deel van het werk zelf. De woning komt gewoon op Funda, dus openbaar, en het verkooptraject met bezichtigingen blijft bestaan.
Rechtstreeks verkopen aan een professionele koper: dat zijn wij
Geen advertentie, geen openbare bezichtigingen en zekerheid over wie de koper is. U levert doorgaans wat prijs in ten opzichte van de hoogste marktwaarde. Dat is de ruil, en die noemen wij hardop.
Wij verkopen u route 3. Maar als route 1 of 2 beter bij u past, is dat een prima uitkomst. Voor een leeg eigen huis dat de hoofdprijs moet opbrengen, is een makelaar vaak de betere keuze. Dat schrijven wij op omdat het waar is.
Wanneer past een rechtstreekse verkoop?
Past meestal
- Een verhuurde woning waarvan de huurder niet vertrekt
- Een beleggingspand dat u stil wilt afstoten
- Een woning met achterstallig onderhoud waar u niets meer aan wilt doen
- Een situatie waarin zekerheid over de datum zwaarder weegt dan de laatste euro's
- Een verkoop die u om persoonlijke redenen niet openbaar wilt maken
Past meestal niet
- Een courante, goed onderhouden woning in een gewilde wijk
- Een leeg huis waar de hoofdprijs voor moet komen
- Een verkoper die tijd heeft en de vrije markt wil laten werken
Verkoopt u een woning met huurder, lees dan verder op een verhuurde woning direct verkopen. Gaat het om een object dat u als belegging aanhoudt, kijk dan bij beleggingspand verkopen.
Wat u aan ons betaalt
Niets. U betaalt ons geen courtage en geen bemiddelingskosten. De kosten van de overdracht bespreken wij vooraf, zodat u weet waar u aan toe bent voordat er iets wordt getekend.
Wij noemen bewust geen bedrag dat u bespaart ten opzichte van een makelaar: dat hangt volledig af van welke makelaar u zou kiezen en welke prijs u zou halen.
Wat er wél altijd is, met of zonder makelaar: de notaris. De kosten daarvan horen bij elke woningverkoop en verdwijnen dus in geen enkele route. Wie deze kosten draagt, is een afspraak tussen koper en verkoper; ook dat leggen wij vooraf vast, zodat er bij de overdracht geen verrassingen zijn.
Zo werkt een rechtstreekse verkoop aan ons
U vult het object in
Postcode en huisnummer om te beginnen. Daarna vragen wij de gegevens die de waarde bepalen: gebruik en staat, en bij verhuur ook huurprijs en contracttype.
Wij beoordelen
Een mens kijkt naar locatie, staat en situatie. Geen geautomatiseerd bod, maar een echte beoordeling.
U ontvangt een voorstel, of een eerlijke nee
Past het object niet bij ons profiel, dan zeggen wij dat direct en leggen wij uit waarom. Ook dan weet u meer dan daarvoor.
Overdracht via de notaris
U bepaalt mee wanneer. De notaris regelt de leveringsakte, de betaling en de inschrijving. Dat is bij elke verkoop zo, ook zonder makelaar.
Het proces achter een rechtstreekse verkoop staat stap voor stap in de werkwijze.
Waar u ons aan mag houden
Beoordeling eerst, bod pas daarna
Wij noemen geen bedrag voordat wij de gegevens van het object hebben — een bod uit de losse pols is een onderhandelingstruc.
Geen druk en geen aftellers
Elk voorstel overleeft bedenktijd en een gesprek met uw eigen adviseur. Wie u moet haasten, heeft geen sterk voorstel.
Eerlijk over de afweging
Op elke pagina staat wat u wint én wat u inlevert. Als een makelaar de betere route is voor uw situatie, schrijven wij dat op.
Alles via de notaris
Overdracht en betaling lopen via de derdengeldenrekening van de notaris — zonder uitzondering.
U leest hier bewust geen klantreviews: die tonen wij pas wanneer ze echt en verifieerbaar zijn. Wel kunt u ons langs de meetlat leggen van waar u op let bij een opkoper — die checklist geldt ook voor ons.
Veelgestelde vragen over verkopen zonder makelaar
Is het verstandig om je huis te verkopen zonder makelaar?
Dat hangt af van de woning en van uzelf. Een courante, lege woning in een gewilde buurt verkoopt op de vrije markt vrijwel altijd het best, met of zonder makelaar; een goede makelaar verdient zich daar vaak terug. Zelf verkopen past bij wie tijd heeft en de prijs kan onderbouwen. Rechtstreeks verkopen aan een professionele koper past vooral bij verhuurd vastgoed, achterstallig onderhoud of situaties waarin discretie en zekerheid zwaarder wegen dan de laatste euro's.
Wat moet je regelen als je een huis verkoopt zonder makelaar?
De documenten (eigendomsakte, energielabel, eventueel VvE-stukken), een onderbouwde vraagprijs, de presentatie en promotie, de bezichtigingen, de onderhandeling en een sluitende koopovereenkomst. De overdracht zelf loopt altijd via de notaris: die is verplicht, een makelaar niet.
Wat moet je doen als je zelf je huis verkoopt?
Werk de stappen in volgorde af: eerst documenten en prijs, dan presentatie, dan pas kandidaten ontvangen. De meeste fouten ontstaan als die volgorde omdraait: onderhandelen zonder onderbouwde prijs, of tekenen zonder dat iemand de koopakte heeft nagelezen. Op deze pagina staan de zeven stappen uitgewerkt.
Hoeveel belasting moet ik betalen als ik mijn huis verkoop?
Bij verkoop van de eigen woning wordt de verkoopwinst in Nederland doorgaans niet als inkomen belast; de opbrengst kan daarna wel meetellen in uw vermogen en bij een volgende aankoop spelen er aparte regels. Bij een verhuurde woning of een beleggingspand ligt het anders. Wij geven geen fiscaal advies. Leg uw situatie voor aan een fiscalist of bespreek het bij de notaris.
Is verkopen zonder makelaar toegestaan?
Ja. U bent nergens verplicht een makelaar in te schakelen. Voor de overdracht is een notaris wel verplicht.
Wat regelt de notaris en wat moet ik zelf doen?
De notaris maakt de leveringsakte, controleert de eigendomssituatie, lost de hypotheek af en verzorgt de inschrijving. De koopovereenkomst zelf komt daarvóór tot stand. Dat is het deel dat u zonder makelaar zelf moet regelen of laten nalezen.
Wat als mijn woning al bij een makelaar staat?
Kijk eerst in uw opdrachtovereenkomst. Vaak geldt een opzegtermijn of een vergoeding bij intrekken. Regel dat vóór u met een andere partij afspraken maakt.
Heb ik een taxatie nodig als ik zonder makelaar verkoop?
Verplicht is het niet: de taxatie hoort meestal bij de koper, die haar voor zijn hypotheek nodig heeft. Voor uzelf is een taxatie of een goede waardebepaling vooral een hulpmiddel om de vraagprijs te onderbouwen, zodat u niet op gevoel onderhandelt.
Kan ik zonder makelaar verkopen als de woning verhuurd is?
Ja, en juist dan is de vrije markt vaak niet de logische plek: de meeste particuliere kopers willen er zelf wonen en haken af op een lopend huurcontract. Een rechtstreekse verkoop aan een professionele koper laat de huurder zitten en houdt de verkoop stil. Hoe dat werkt, staat op onze pagina over verhuurde woningen verkopen.
Krijg ik bij een rechtstreekse verkoop minder dan op Funda?
Waarschijnlijk wel. Daar staat tegenover: geen courtage aan ons, geen openbare bezichtigingen en zekerheid over de koper en de datum. Of die ruil klopt, hangt van uw situatie af, en dat bepaalt u zelf.
Zit ik ergens aan vast als ik een beoordeling aanvraag?
Nee. U ontvangt een vrijblijvende eerste beoordeling en beslist daarna zelf of u verdergaat.
Kijk of rechtstreeks verkopen bij u past
Vul postcode, huisnummer en de huidige situatie in. U hoort eerlijk of het past.