Onderhands verkopen
Het klinkt als een achterkamertje, maar het is de gewoonste verkoopvorm die er is. Wat onderhandse verkoop inhoudt, wanneer zij logisch is en waar u op let.
Wat onderhandse verkoop inhoudt
Onderhands verkopen betekent: uw woning of pand verkopen buiten een openbare aanbieding of veiling om. U komt rechtstreeks met één koper tot afspraken, legt die vast in een koopovereenkomst, en de overdracht loopt via de notaris. Geen advertentie, geen kijkdagen, geen biedingsstrijd — wel precies dezelfde juridische route als elke andere verkoop.
Dat laatste wordt vaak gemist: juridisch is de onderhandse verkoop het normale geval. Ook een woning die via een makelaar op Funda staat, wordt uiteindelijk onderhands verkocht — met een gewone koopovereenkomst tussen verkoper en koper. De tegenhanger van onderhands is niet "netjes", maar "openbaar": de veiling.
In de praktijk wordt de term vooral gebruikt voor verkopen waarbij ook de aanbieding niet openbaar was: u benadert zelf een koper, of een koper benadert u, en de verkoop blijft verder buiten beeld.
Vier misverstanden over onderhands verkopen
Onderhands klinkt schimmig
Dat is het niet. Onderhands betekent alleen: buiten een openbare aanbieding of veiling om. Vrijwel elke woningverkoop in Nederland is juridisch een onderhandse verkoop — ook die met makelaar en Funda-advertentie.
Onderhands verkopen is hetzelfde als een executieveiling
Nee, het is juist het tegenovergestelde. Een executieveiling is een gedwongen, openbare verkoop, meestal op initiatief van de bank. Onderhands verkopen doet u zelf, vrijwillig, aan een koper die u zelf kiest.
Onderhands betekent onder de marktprijs
Het woord zegt niets over de prijs. De prijs is wat u met de koper afspreekt. Of die prijs goed is, hangt af van het object, de huursituatie en uw eigen waardebeeld — niet van de verkoopvorm.
Zonder makelaar is het niet rechtsgeldig
Een makelaar is nergens verplicht. Rechtsgeldig wordt de verkoop door een schriftelijke koopovereenkomst en de overdracht bij de notaris. De notaris controleert eigendom, hypotheek en inschrijving — met of zonder makelaar.
Wanneer onderhands verkopen logisch is
Een openbare verkoop haalt het maximale aantal kijkers binnen. Dat is niet in elke situatie wat u wilt — of wat het meeste oplevert.
Een verhuurd object
Verhuurde woningen passen slecht in een openbare verkoop: bezichtigingen belasten de huurder en de meeste kijkers zoeken een woning voor zichzelf. Onderhands verkopen aan een koper die juist verhuurde objecten zoekt, past dan beter. Het huurcontract loopt gewoon door bij de nieuwe eigenaar.
Discretie
Wilt u niet dat buren, huurders of zakenrelaties meekijken, dan is onderhands verkopen de stille route: geen advertentie, geen bord in de tuin, geen open huis.
Verkoop binnen de familie
Verkoopt u aan een kind of ander familielid, dan is er niets openbaar aan te bieden. Let hier extra op een reëel waardebeeld: een prijs die te ver van de marktwaarde ligt, kan fiscale gevolgen hebben. Leg dit voor aan uw eigen adviseur.
Rechtstreeks aan een professionele koper
Verkoopt u aan een vastgoedhandelaar of belegger, dan is dat per definitie een onderhandse verkoop: één koper, één koopovereenkomst, overdracht via de notaris. Hoe dat werkt, leest u op huis verkopen aan een investeerder.
Meer over die laatste route leest u op huis verkopen aan een investeerder en vastgoed opkopen.
Waar u op let bij een onderhandse verkoop
Vorm zelf een waardebeeld
Bij een openbare verkoop corrigeert de markt een te lage vraagprijs; bij een onderhandse verkoop is er maar één bod om op te varen. Zorg dus dat u zelf weet wat uw object waard is — via een taxateur, een eigen makelaar of vergelijkbare verkopen — vóórdat u tekent.
Zet alles op papier
Voor de verkoop van een woning is een schriftelijke koopovereenkomst vereist. Mondelinge toezeggingen tellen niet. Laat afspraken over prijs, opleverdatum, huursituatie en ontbindende voorwaarden expliciet in de overeenkomst zetten.
Ken de wettelijke bedenktijd
Koopt een particulier een woning, dan heeft die koper na ontvangst van de getekende koopovereenkomst een wettelijke bedenktijd waarin hij kosteloos kan afzien van de koop. Voor professionele kopers ligt dat anders. De notaris of uw adviseur kan u precies vertellen wat er in uw geval geldt.
Alles via de notaris
De overdracht loopt via de notaris. Die controleert de eigendomssituatie, lost een lopende hypotheek af uit de koopsom en zorgt voor de inschrijving bij het Kadaster. Betaal nooit buiten de notaris om en teken de leveringsakte pas als alles klopt.
Verkoopt u rechtstreeks aan ons, dan doorloopt u dezelfde stappen: een vrijblijvende eerste beoordeling, een schriftelijk voorstel en de overdracht via de notaris. Hoe dat er stap voor stap uitziet, staat op onze werkwijze-pagina.
Vragen over onderhands verkopen
Wat is onderhands verkopen?
Onderhands verkopen is verkopen buiten een openbare aanbieding of veiling om: u sluit rechtstreeks met één koper een koopovereenkomst en de overdracht loopt via de notaris. Juridisch is dit het gewone, normale geval — vrijwel elke woningverkoop in Nederland verloopt zo.
Is onderhands verkopen legaal en rechtsgeldig?
Ja. Er is geen verplichting om een woning openbaar aan te bieden of een makelaar in te schakelen. Rechtsgeldig wordt de verkoop door een schriftelijke koopovereenkomst en de leveringsakte bij de notaris.
Wat is het verschil met een executieveiling?
Een executieveiling is een gedwongen openbare verkoop, meestal op initiatief van de hypotheekverstrekker. Onderhands verkopen is vrijwillig: u kiest zelf de koper en de voorwaarden. De twee hebben behalve het woord 'verkoop' weinig met elkaar te maken.
Kan ik een verhuurde woning onderhands verkopen?
Ja, en juist daar is het gebruikelijk. De woning wordt in verhuurde staat overgedragen aan een koper die dat zoekt, zonder bezichtigingsrondes langs de huurder. Het huurcontract loopt gewoon door bij de nieuwe eigenaar.
Heb ik een notaris nodig bij een onderhandse verkoop?
Ja, altijd. Eigendom van vastgoed gaat in Nederland alleen over via een leveringsakte die de notaris opmaakt en inschrijft bij het Kadaster. Zonder notaris is er geen overdracht.
Dit is algemene uitleg, geen juridisch of fiscaal advies. Voor uw eigen situatie raadpleegt u een eigen adviseur of de notaris.
Wilt u het bredere verhaal? Lees dan zelf verkopen zonder makelaar.
Uw object discreet laten beoordelen
Vul postcode en huisnummer in. Uw gegevens vragen wij pas aan het eind, en u zit nergens aan vast.