Verhuurde woning verkopen zonder de huurder te laten vertrekken
Laat uw verhuurde woning vrijblijvend beoordelen voor een rechtstreekse verkoop.
Geen Funda-traject, geen openbare bezichtigingsrondes en de bestaande huursituatie wordt meegenomen in de beoordeling.
- Huurder blijft zitten
- Geen openbare bezichtigingen
- Overdracht via de notaris
Ja, verkopen met een huurder erin kan gewoon
In Nederland geldt: koop breekt geen huur. Verkoopt u een verhuurde woning, dan gaat het huurcontract mee over naar de koper. De nieuwe eigenaar wordt automatisch de nieuwe verhuurder en ontvangt vanaf de overdracht de huur.
Voor uw huurder verandert er dus niets aan zijn contract, zijn huurprijs of zijn rechten. Hij hoeft niet te verhuizen en hoeft niet in te stemmen met de verkoop.
Of u het nu een verhuurde woning, een verhuurd huis of een woning in verhuurde staat noemt: het is dezelfde verkoop, met dezelfde regels. Wat het wel betekent: verhuurd wordt anders gewaardeerd dan leeg. De hoogte hangt af van de huurprijs, het contracttype, de looptijd en het type object. Dat is precies waar onze beoordeling over gaat.
Aan wie verkoopt u? Aan een belegger die verhuur begrijpt
Een verhuurde woning verkopen aan een belegger of investeerder is geen noodoplossing: voor die koper is de huurstroom juist de kern van de waarde.
Particuliere kopers willen vrijwel altijd zelf wonen en haken af op een lopend huurcontract. Een professionele belegger rekent andersom: die koopt de woning juist ín verhuurde staat, met het contract, de huurprijs en de huurder als onderdeel van de koop. Wij zijn zo’n koper. U verkoopt dus niet „ondanks” de huurder, maar aan een partij waarvoor de verhuur gewoon deel van het object is.
Wat dat praktisch betekent: geen verkoopklaar maken, geen lege oplevering en geen onzekerheid over de vraag of een koper de verhuur accepteert. Hoe zo’n koper rekent, leest u bij wat een verhuurde woning waard is; wie er nog meer in deze markt kopen, staat op huis verkopen aan een investeerder.
Waar wij naar kijken
Past meestal
- Verhuurde woningen en appartementen met een lopend huurcontract
- Contracten voor bepaalde én onbepaalde tijd
- Objecten met achterstallig onderhoud
- Woningen met een lager energielabel
- Kamerverhuurpanden en opgesplitste objecten
Past meestal niet
- Lege woningen en woningen die u zelf bewoont
- Objecten buiten Nederland
- Situaties waarin u nog geen eigenaar bent
Twijfelt u? Vul het in. Dan krijgt u het eerlijke antwoord in plaats van een schatting.
Welke stukken heeft u nodig?
Meer dan dit is er voor de eerste beoordeling niet nodig. Ontbreekt er iets, dan is dat geen probleem — vermeld het gewoon.
De huurovereenkomst
Het contract zoals het er nu ligt, inclusief eventuele aanvullingen. Hieruit volgen huurprijs, type en looptijd — de kern van de waardering.
Een overzicht van de kale huur en servicekosten
De actuele maandbedragen. Een bankafschrift of huurverhogingsbrief volstaat.
Eigendomsinformatie
Postcode en huisnummer is genoeg om te beginnen; het kadaster zoeken wij zelf na. Bij erfpacht helpt het als u de voorwaarden meestuurt.
VvE-stukken, als het een appartement is
De laatste jaarstukken en het meerjarenonderhoudsplan als u ze heeft. Een slapende VvE is geen afwijzingsgrond — het weegt gewoon mee.
Energielabel en plattegrond
Handig, niet verplicht voor de eerste beoordeling. Een definitief label is pas bij de overdracht nodig.
Discreet richting uw huurder
Er komt geen bord, geen Funda-advertentie en geen openbare bezichtiging. Wij hoeven de woning niet van binnen te zien om een eerste beoordeling te doen; foto's en de huurovereenkomst zijn voldoende om te beginnen.
Pas na de overdracht ontvangt uw huurder bericht van de nieuwe verhuurder. Dat is een formaliteit die de notaris regelt. Hoe het juridisch zit met bezichtigingen bij een gewone verkoop, staat in ons artikel over huurders en bezichtigingen.
Van aanvraag tot overdracht in vier stappen
U vult het object in
Postcode en huisnummer om te beginnen. Daarna vragen wij de gegevens die de waarde bepalen: huurprijs, contracttype en de staat van de woning.
Wij beoordelen
Een mens kijkt naar locatie, huurstroom, contract en staat. Geen geautomatiseerd bod — een echte beoordeling.
U ontvangt een voorstel — of een eerlijke nee
Past het object niet bij ons profiel, dan zeggen wij dat direct en leggen wij uit waarom.
Overdracht via de notaris
U bepaalt mee wanneer. Uw huurder ontvangt daarna bericht van de nieuwe verhuurder — een formaliteit.
Het volledige proces, inclusief wat er bij de notaris gebeurt, staat op de werkwijze-pagina. Verkoopt u een appartement, gemengd pand of ander verhuurd bezit, kijk dan bij verhuurd vastgoed verkopen.
Wat bepaalt de waarde van een verhuurde woning?
Een verhuurde woning wordt gewaardeerd op de huurstroom en het contract, niet alleen op de stenen. Vier factoren wegen het zwaarst.
De huurprijs ten opzichte van de markthuur
Hoe dichter de huur bij de markthuur ligt, hoe kleiner het verschil met de leegwaarde. Een lage huur voor onbepaalde tijd drukt de waarde het meest.
Het contracttype en de looptijd
Bepaalde tijd, onbepaalde tijd, geliberaliseerd of gereguleerd — het bepaalt wat een koper met het object kan en dus wat hij ervoor betaalt.
Locatie en type object
Een appartement in een stad met woningtekort wordt anders gewaardeerd dan een eengezinswoning in een krimpregio, ook in verhuurde staat.
De staat van de woning
Achterstallig onderhoud of een lager energielabel hoeft geen belemmering te zijn — het weegt mee in het voorstel, niet in de vraag óf wij kijken.
Meer achtergrond leest u in wat is een verhuurde woning waard en koop breekt geen huur. Het contracttype bepaalt wat u kunt opleveren: verkopen met een tijdelijk huurcontract of met een vast huurcontract.
Twijfelt u tussen nu verkopen en wachten tot de woning leegkomt, reken dan eerst nu verkopen of wachten door. Wat u met een huurder erin wel en niet mag, staat in verkopen met huurbescherming, en wat de huurregulering met uw opbrengst doet in Wet betaalbare huur: verkopen of aanhouden.
Waar u ons aan mag houden
Beoordeling eerst, bod pas daarna
Wij noemen geen bedrag voordat wij de gegevens van het object hebben — een bod uit de losse pols is een onderhandelingstruc.
Geen druk en geen aftellers
Elk voorstel overleeft bedenktijd en een gesprek met uw eigen adviseur. Wie u moet haasten, heeft geen sterk voorstel.
Eerlijk over de afweging
Op elke pagina staat wat u wint én wat u inlevert. Als een makelaar de betere route is voor uw situatie, schrijven wij dat op.
Alles via de notaris
Overdracht en betaling lopen via de derdengeldenrekening van de notaris — zonder uitzondering.
U leest hier bewust geen klantreviews: die tonen wij pas wanneer ze echt en verifieerbaar zijn. Wel kunt u ons langs de meetlat leggen van waar u op let bij een opkoper — die checklist geldt ook voor ons.
Vragen over verkopen met een huurder
Moet mijn huurder toestemming geven?
Nee. U verkoopt uw eigendom. Uw huurder hoeft niet in te stemmen met de verkoop; alleen bezichtigingen zou hij in beperkte mate moeten dulden, en een openbare bezichtigingsronde is er bij ons niet.
Wanneer hoort mijn huurder ervan?
Bij de overdracht. Hij krijgt dan bericht van de nieuwe verhuurder over het rekeningnummer voor de huur. Verder verandert er niets.
Wat als het huurcontract voor bepaalde tijd is?
Dat kan. Vermeld het contracttype en de startdatum in de aanvraag; het weegt mee in de beoordeling.
Hoeveel is mijn verhuurde woning waard?
Dat hangt af van de huurstroom, het contract, de locatie en de staat. Wij noemen geen bedrag voordat wij die gegevens hebben — dat zou een slag in de lucht zijn.
Hoeveel is een verhuurd huis minder waard?
Er bestaat geen vast percentage. Het verschil met de leegwaarde hangt af van de huurprijs ten opzichte van de markthuur, het contracttype, de resterende looptijd en het type object. Een woning met een lage huur voor onbepaalde tijd wordt anders gewaardeerd dan een woning met een markthuur voor bepaalde tijd. In onze beoordeling ziet u hoe dat voor uw situatie uitpakt.
Kan mijn huurder uit de woning worden gezet bij verkoop?
Nee. Koop breekt geen huur: het huurcontract loopt gewoon door bij de nieuwe eigenaar. De huurbescherming van uw huurder blijft na de verkoop volledig in stand.
Kan ik mijn verhuurde woning verkopen aan een belegger?
Ja, en dat is meestal de logische route: voor een belegger of investeerder is de huurstroom de kern van de waarde, dus een lopend huurcontract is geen bezwaar maar het uitgangspunt. Wilt u eerst weten of verkopen aan uw eigen huurder kan? Dat leest u op de pagina over verkopen aan uw huurder.
Wat betekent verkopen in verhuurde staat?
Dat de woning wordt verkocht mét het lopende huurcontract: de huurder blijft wonen, het contract gaat ongewijzigd over op de koper en de koopsom is daarop gebaseerd. Het is hetzelfde als een verhuurde woning of een verhuurd huis verkopen — drie namen voor één route.
Hoe lang mag mijn huurder blijven na de verkoop?
Zo lang als het huurcontract loopt. De verkoop verandert daar niets aan; de nieuwe eigenaar neemt het contract met alle rechten en plichten over.
Laat uw verhuurde woning beoordelen
Postcode en huisnummer zijn genoeg om te beginnen. U hoort eerlijk of het past.