Wat er op 1 juli 2024 veranderde
De Wet betaalbare huur trad op 1 juli 2024 in werking. De kern ervan is dat het woningwaarderingsstelsel — het puntenstelsel dat altijd al gold voor sociale huur — dwingend werd voor een groot deel van het middensegment. Waar een verhuurder daarboven vroeger zelf de huurprijs bepaalde, geldt nu voor veel woningen een wettelijk maximum dat uit de punten van de woning volgt.
Daarmee verdween voor een deel van de particuliere verhuurders de ruimte tussen wat een woning aan huur kán opbrengen en wat er gevraagd mag worden. Precies die ruimte was bij veel beleggingswoningen het verschil tussen een positief en een negatief resultaat.
De wet is niet in één keer op alle contracten neergedaald. Voor lopende huurovereenkomsten gelden andere regels dan voor contracten die na de ingangsdatum zijn gesloten, en er zijn overgangssituaties. Wat er precies voor úw woning geldt, hangt af van de tekendatum van het contract, de punten van de woning en het segment waarin zij valt.
Wilt u weten waar uw woning staat, dan is de huurprijscheck van de Huurcommissie de aangewezen bron. Die rekent met de officiële puntentelling. Rekent u met een schatting uit een advertentie of een oud contract, dan rekent u met het verkeerde getal.
Hoe het puntenstelsel uw huur begrenst
Het puntenstelsel vertaalt de eigenschappen van een woning naar een score, en die score naar een maximale huurprijs. Hoe hoger de score, hoe hoger de huur die gevraagd mag worden — en boven een bepaalde grens valt de woning buiten de regulering.
Wat het zwaarst meeweegt bij de meeste woningen:
- De oppervlakte van de vertrekken en van de overige ruimtes.
- Het energielabel. Sinds de wetswijziging telt dat zwaarder mee, in twee richtingen: een goed label levert punten op, een slecht label kost ze.
- De WOZ-waarde, die meetelt tot een begrenzing — de locatie werkt dus mee, maar niet onbeperkt.
- Voorzieningen zoals keuken, sanitair, buitenruimte en gemeenschappelijke ruimtes.
- Bij monumenten en enkele bijzondere categorieën gelden aanvullende regels.
Twee woningen die van buiten op elkaar lijken, kunnen dus tientallen punten verschillen. Dat verklaart waarom de ene verhuurder nauwelijks iets merkt van de wet en de andere zijn hele businesscase ziet kantelen: het verschil zit in het label, de oppervlakte en de WOZ-waarde, niet in het gevoel over de woning.
De rekenfout die het vaakst gemaakt wordt
Veel eigenaren rekenen met de huur die zij nú ontvangen en concluderen dat het nog uit kan. De relevante vraag is een andere: wat mag u vragen bij een nieuwe verhuring, en wat betekent dat voor de waarde die een koper aan de huurstroom toekent? Een woning die vandaag nog een oude, hogere huur draagt, kan bij de volgende huurder in een heel ander regime terechtkomen.
Wat regulering met de waarde doet
De waarde van een verhuurde woning wordt door twee dingen bepaald: wat de woning leeg zou opbrengen, en wat de huurstroom waard is voor iemand die haar in verhuurde staat overneemt. Regulering raakt vooral dat tweede.
Voor een koper die rekent, is een gereguleerde huur een begrensde huur. De opbrengst is dan niet alleen lager, maar ook minder rekbaar: de ruimte om die huur in de toekomst te verhogen is kleiner geworden. Dat verlaagt het bedrag dat hij verantwoord kan betalen, en het verandert vaak ook wíé de koper is. Woningen die eerder in beeld waren bij beleggers die op huurrendement stuurden, komen nu eerder in beeld bij partijen die op de leegwaarde op termijn sturen.
Hoe die twee waardes zich tot elkaar verhouden en welke factoren daar verder in meewegen, staat uitgebreider in de waarde van een verhuurde woning.
Wanneer verkopen een verdedigbare uitkomst is
Een wetswijziging is op zichzelf geen verkoopreden. Het gaat om de vraag of er een structureel probleem is ontstaan of een tijdelijke tegenvaller. Vier situaties waarin eigenaren doorgaans tot verkopen besluiten:
- De toegestane huur ligt structureel onder de vaste lasten, en er is geen route om dat te herstellen zonder een investering die zichzelf niet terugverdient.
- Het rendement op de huidige marktwaarde is zo laag geworden dat hetzelfde vermogen elders eenvoudiger werkt — de vraag is dan niet of de woning verlies maakt, maar of het geld op de juiste plek staat.
- Er staat een grote ingreep op de rol: verduurzaming, funderingsherstel, een dak. Wie die kosten maakt om een begrensde huur te blijven ontvangen, investeert in een opbrengst die niet meebeweegt.
- De hele portefeuille zit in hetzelfde segment, dezelfde stad of hetzelfde bouwjaar. Dan is het niet één woning die geraakt wordt, maar alles tegelijk.
En omgekeerd: valt uw woning ruim boven de reguleringsgrens, is het label goed en zit er een huurder in met een contract dat niet snel wijzigt, dan verandert er materieel weinig en is verkopen uit onrust zelden de beste zet.
De routes naast elkaar
Wie besluit dat er iets moet veranderen, heeft meer dan één uitweg. De vier die in de praktijk overblijven:
In verhuurde staat verkopen
De huurder blijft zitten, het contract loopt door bij de nieuwe eigenaar en de verkoop is op één moment klaar. U levert een deel van de leegwaarde in, in ruil voor zekerheid en het einde van het beheer. Hoe dat werkt, staat op verhuurde woning verkopen.
Wachten tot de woning leegkomt
Leeg brengt doorgaans meer op. Alleen bepaalt u niet wanneer een huurder vertrekt, en de huurbescherming is niet verdwenen met de nieuwe wet. Die afweging staat in nu verkopen of wachten tot de huurder vertrekt.
Aan de zittende huurder verkopen
Soms de eenvoudigste route: geen bezichtigingen langs uw huurder, geen leegstand, een koper die de woning al kent. Wanneer dat kans van slagen heeft, leest u bij verkopen aan uw huurder.
Aanhouden en de businesscase herstellen
Punten bijkopen kan: een beter energielabel levert punten op en verhoogt daarmee de toegestane huur. Reken dan wel de investering af tegen de extra huur over een reële termijn, en niet tegen het gevoel dat verduurzamen altijd loont.
Wat wij zien bij eigenaren die bellen
De meeste eigenaren die zich na deze wetswijziging melden, hebben geen acuut probleem. Zij hebben een woning die nog gewoon huur opbrengt, maar zij zien dat de ruimte eruit is en dat de volgende huurder in een ander regime valt. De vraag is dan zelden „kan ik dit nog volhouden” maar „is dit nog waar ik mijn geld in wil hebben”.
Dat is een gezonde vraag om te stellen voordat er iets moet. Wie pas gaat rekenen als de ketel het begeeft of de hypotheek afloopt, onderhandelt vanuit een slechtere positie dan wie het rustig heeft uitgezocht.
Dit artikel is algemene uitleg en geen juridisch advies en geen fiscaal advies. Wat er in uw situatie geldt, hangt af van uw contract, uw punten en uw eigen positie; leg dat voor aan uw eigen adviseur.
Veelgestelde vragen
Moet ik mijn verhuurde woning verkopen door de Wet betaalbare huur?
Nee, dat volgt nergens uit. De wet begrenst wat u aan huur mag vragen; of dat een reden is om te verkopen hangt af van uw punten, uw lasten en het rendement op de huidige waarde. Reken eerst met de werkelijk toegestane huur en pas daarna met scenario's.
Geldt de Wet betaalbare huur ook voor mijn lopende huurcontract?
Voor lopende overeenkomsten gelden andere regels dan voor contracten die na de ingangsdatum zijn gesloten, en er zijn overgangssituaties. Wat er voor uw contract geldt, hangt af van de tekendatum, de punten van de woning en het segment. Laat dit per contract nakijken.
Wordt mijn woning minder waard door de huurregulering?
De waarde in verhuurde staat kan dalen wanneer de toegestane huur lager is dan de huur waarop eerder gerekend werd, omdat een koper minder huurstroom overneemt en minder ruimte heeft om die te verhogen. De leegwaarde staat daar los van en beweegt met de gewone woningmarkt.
Kan ik mijn huurder opzeggen omdat de woning door de wet minder oplevert?
Nee. Een lager rendement is geen wettelijke opzeggrond. De huurbescherming geldt onverkort, en bij verkoop gaat het huurcontract mee over op de nieuwe eigenaar.
Levert verduurzamen genoeg punten op om het verschil goed te maken?
Soms. Een beter energielabel levert punten en daarmee huurruimte op, maar of de investering zich terugverdient hangt af van de kosten, de resterende puntenafstand tot de volgende grens en hoe lang u de woning nog wilt aanhouden. Reken het door voordat u begint.