Wat is een verhuurde woning waard?
Een verhuurde woning is minder waard dan dezelfde woning leeg. Hoeveel minder hangt af van het contract en de huurstroom — niet van een percentage dat iemand op internet noemt. En let op: de fiscale waarde en de verkoopwaarde zijn twee verschillende getallen.
Waarom er verschil is met de leegwaarde
Wie een verhuurde woning koopt, koopt twee dingen tegelijk: het pand en het lopende huurcontract. Hij kan er niet zelf in gaan wonen, hij kan de woning niet vrij verkopen aan een particulier, en hij weet niet wanneer de woning leegkomt. Die onzekerheid zit in de prijs.
Daar staat tegenover dat hij vanaf de overdracht huur ontvangt. Hoe hoger en hoe zekerder die huurstroom, hoe kleiner het verschil met de leegwaarde wordt.
Twee waardes, twee werelden: fiscaal en commercieel
Dezelfde woning heeft een fiscale waarde voor de Belastingdienst en een commerciële waarde voor een koper. Wie die twee door elkaar haalt, rekent zich rijk of arm.
De fiscale waarde begint bij de WOZ-beschikking: de gemeente schat elk jaar wat de woning leeg en vrij opleverbaar waard was op de peildatum. Voor de inkomstenbelasting in box 3 mag die WOZ-waarde bij een verhuurde woning vervolgens worden verlaagd met de leegwaarderatio — een tabelfactor die afhangt van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde, juist omdat een woning in verhuurde staat minder waard is dan leeg. De hoogte en de voorwaarden van die tabel veranderen geregeld, en de ratio geldt niet in alle gevallen — bij bepaalde contractvormen en bij verhuur aan gelieerde partijen kan hij niet of anders van toepassing zijn; laat dat toetsen. Voor de actuele stand kijkt u bij de uitleg van de Belastingdienst over de waarde van een verhuurde woning of bij uw eigen fiscalist (stand gecontroleerd: augustus 2026). De fiscale waarde bepaalt uw aangifte — niet uw verkoopprijs.
De commerciële waarde in verhuurde staat is wat een professionele koper werkelijk betaalt. Die kijkt niet naar de WOZ-beschikking maar naar de huurstroom, het contract en de lasten — de factoren hieronder. Bij de verkoop van een verhuurde woning is dít het getal dat telt. Hoe de verkoop zelf werkt, leest u bij verkoop in verhuurde staat; waarom verkopen onder de WOZ-waarde gewoon mag, staat in verkopen onder de WOZ-waarde.
Wat de commerciële waarde bepaalt
De kale huur
Het bedrag zonder servicekosten. Dit is het startpunt van elke berekening: de huurstroom is wat een koper koopt.
De afstand tot de markthuur
Ligt de huur ver onder wat de woning vandaag zou opbrengen, dan drukt dat de waarde: de koper zit er mogelijk jaren aan vast. Een huur dicht bij de markthuur verkleint het verschil met de leegwaarde.
Gereguleerd of geliberaliseerd
Een gereguleerd contract (huurprijs via het puntenstelsel, het WWS) begrenst wat een koper met de woning kan; een geliberaliseerd contract geeft meer ruimte. Dit onderscheid weegt zwaarder dan de meeste eigenaren denken.
Het contracttype en de looptijd
Onbepaalde tijd, bepaalde tijd of kamerverhuur, en hoe lang het contract al loopt. Hoe langer de bescherming, hoe verder de datum ligt waarop de woning leeg kan komen — en dat zegt ook iets over de achterstand op de markthuur.
Het type object en de locatie
Wat de woning leeg zou opbrengen — de leegwaarde — blijft het plafond van elke berekening.
De exploitatielasten
Onderhoud, VvE-bijdrage, verzekering, belastingen en eventueel erfpacht. Een koper rekent met het nettorendement, dus alles wat structureel van de huur afgaat, telt mee.
De staat
Achterstallig onderhoud verlaagt de waarde, maar zelden zoveel als eigenaren vrezen: een koper rekent met werkelijke herstelkosten, niet met een gevoel.
Hoe een koper redeneert: BAR en NAR
Een koper zet de jaarlijkse kale huur af tegen de prijs die hij zou betalen. Die verhouding heet het bruto-aanvangsrendement (BAR). Daarna trekt hij de exploitatielasten eraf — onderhoud, VvE, verzekering, belastingen, eventueel erfpacht — en houdt het netto-aanvangsrendement (NAR) over. Dat cijfer bepaalt of een object interessant is, en welke koopsom er bij een gegeven huurstroom past.
Wat u daarvan moet onthouden: zonder de kale huur en het contracttype kan niemand een zinnig getal noemen. Krijgt u een bedrag te horen voordat iemand daarnaar heeft gevraagd, dan is dat geen waardering maar een opening.
Reken zelf mee
De fiscale kant volgens de publieke tabel, en de commerciële kant met uw eigen aanname. Uw invoer blijft in uw browser.
Weergave van de publieke tabel Belastingdienst — Tabel waarde verhuurde of verpachte woning (2023 t/m 2026) (stand gecontroleerd: 28 augustus 2026). Dit is een indicatie voor uw oriëntatie, geen fiscaal advies; de toepassing kent voorwaarden en uitzonderingen die uw fiscalist beoordeelt. Uw invoer blijft in uw browser en wordt nergens opgeslagen of verstuurd.
Wat wij hier bewust niet doen
Dit is uitleg, geen taxatie en geen fiscaal advies. Wij noemen op deze site bewust geen eigen percentages en geen vuistregels, omdat die per object, per stad en per contract verschillen — en fiscale tabellen bovendien per jaar veranderen. De rekenhulp hierboven toont dan ook uitsluitend de publieke tabel van de Belastingdienst en wat uw éigen aannames zouden betekenen; er zit geen cijfer van ons in. Wat wij wel doen: uw gegevens opvragen en er daarna een onderbouwd voorstel op baseren.
Verder lezen: koop breekt geen huur, verkopen onder de WOZ-waarde en een verhuurde woning direct verkopen.
Vragen over de waarde van een verhuurde woning
Is de WOZ-waarde de verkoopwaarde van mijn verhuurde woning?
Nee. De WOZ-waarde is een belastingwaarde: de gemeente schat wat de woning léég en vrij opleverbaar waard was op de peildatum, ruwweg een jaar terug. Een koper van een verhuurde woning betaalt voor iets anders — een woning mét huurcontract — en rekent op de huurstroom. De twee getallen kunnen fors uiteenlopen, in beide richtingen.
Wat is de leegwaarderatio?
Een fiscale rekenfactor voor de inkomstenbelasting (box 3): omdat een verhuurde woning minder waard is dan een lege, mag de WOZ-waarde voor de belastingheffing worden verlaagd met een percentage dat afhangt van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. De tabel en de voorwaarden veranderen geregeld; raadpleeg de Belastingdienst of uw fiscalist voor de actuele stand. Belangrijk: de leegwaarderatio zegt iets over uw belastingaangifte, niet over wat een koper biedt.
Hoeveel procent onder de leegwaarde ligt een verhuurde woning?
Er bestaat geen vast percentage, hoe vaak er ook een rondzingt. Het verschil hangt af van de huur ten opzichte van de markthuur, gereguleerd of geliberaliseerd, het contracttype, de lasten en de locatie. Twee identieke woningen met verschillende contracten kunnen heel verschillend gewaardeerd worden.
Wat betekenen BAR en NAR?
Het bruto-aanvangsrendement (BAR) is de jaarlijkse kale huur gedeeld door de koopsom. Trek daar de exploitatielasten van af en u houdt het netto-aanvangsrendement (NAR) over. Beleggers sturen op die twee cijfers: een vraagprijs vertaalt zich voor hen direct in een rendement, en dat rendement bepaalt of het object interessant is.
Kan ik de waarde laten bepalen zonder verplichting?
Ja. Met de kale huur, het contracttype en het adres kunnen wij een onderbouwde beoordeling maken. Die is vrijblijvend: u beslist daarna zelf of u verder wilt.
Gaat het om een woning die u zelf bewoont of die leeg staat? Dan rekent u op onze zustersite doorwat uw woning zonder huurder waard is. Die site is van ons; de aanvraag komt bij hetzelfde team terecht.
Ontvang een beoordeling van uw situatie
Met de kale huur, het contracttype en het adres kunnen wij er wél iets over zeggen. Vrijblijvend, en zonder dat er iets van u wordt verwacht.