Huis verkopen onder de WOZ-waarde
Het mag, en bij verhuurde woningen is het eerder regel dan uitzondering. Waarom de WOZ-waarde geen verkoopprijs is — en hoe u wél een reëel waardebeeld vormt.
Wat de WOZ-waarde wél en niet is
De WOZ-waarde is een belastingwaarde. De gemeente stelt haar elk jaar vast als grondslag voor onder meer de onroerendezaakbelasting. Dat gebeurt grotendeels modelmatig: op basis van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen, zonder dat een taxateur bij u binnen is geweest.
Daar komt bij: de WOZ-waarde hoort bij een waardepeildatum die in het verleden ligt — 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. De beschikking die u dit jaar ontvangt, beschrijft dus de markt van ruim een jaar geleden. In een stijgende markt loopt de WOZ achter op de werkelijkheid; in een dalende markt is zij juist te hoog.
De WOZ is daarmee geen marktwaarde. Het is een fiscaal getal met een eigen doel en een eigen peilmoment. Als richtprijs bij een verkoop is zij hooguit een grove indicatie — en bij een verhuurde woning zelfs dat niet, zoals hieronder blijkt.
Waarom verhuurde woningen onder de WOZ verkopen
Verkopen onder de WOZ-waarde mag gewoon. Er bestaat geen wet die de WOZ tot minimumprijs maakt; u en de koper bepalen samen wat de woning waard is.
Bij verhuurde woningen is een prijs onder de WOZ bovendien heel gebruikelijk. De WOZ-taxatie gaat er namelijk van uit dat de woning leeg en vrij van huur wordt verkocht — dat schrijft de wet zo voor. Uw woning is niet leeg. Het huurcontract loopt gewoon door bij de nieuwe eigenaar, dus kopers die er zelf willen wonen vallen af. Wat overblijft zijn beleggers, en die rekenen niet met de leegwaarde maar met de huurstroom: de huurprijs, het contracttype en de ruimte die er nog in zit.
De waarde in verhuurde staat ligt daardoor vrijwel altijd onder de leegwaarde — en dus vaak ook onder de WOZ. Dat is geen teken dat u wordt afgeknepen; het is hoe deze markt waardeert. Hoe dat rekenwerk in elkaar zit, leest u in ons artikel over een verhuurde woning direct verkopen en wat een verhuurde woning waard is.
Verkoop aan familie of aan uw eigen BV
Eén situatie vraagt extra zorg: verkopen aan een gelieerde partij. Denk aan uw kind, een ander familielid of uw eigen BV. De prijsvrijheid blijft bestaan, maar de Belastingdienst kan bij zulke transacties toetsen of de afgesproken prijs zakelijk is — dus of een onafhankelijke derde hetzelfde had betaald.
Ligt de prijs duidelijk onder de reële waarde, dan kan het verschil fiscaal worden aangemerkt als bijvoorbeeld een schenking. Wat dat in uw geval betekent, hangt af van de hele situatie en is werk voor uw eigen adviseur. Twee dingen helpen altijd: een onafhankelijke onderbouwing van de waarde in verhuurde staat op het moment van verkoop, en vooraf overleg met uw notaris of fiscalist. Wij geven geen fiscaal advies; dit is algemene context.
Zo vormt u zelf een reëel waardebeeld
Kijk naar echte verkoopprijzen
Zoek recent verkochte, vergelijkbare woningen in de buurt. Verkoopprijzen zeggen meer dan vraagprijzen — en veel meer dan de WOZ-beschikking.
Reken vanuit de huur, niet vanuit de leegwaarde
Bij een verhuurde woning kijkt een koper naar de huurstroom, het contracttype en de huurprijs ten opzichte van de markt. Dat bepaalt de waarde in verhuurde staat.
Weeg de staat en de verplichtingen mee
Achterstallig onderhoud, een VvE met lege reserves of een lopende procedure drukken de waarde. De WOZ-taxatie kent die details meestal niet.
Vraag meerdere beoordelingen op
Een taxateur, een aankopende partij of een makelaar met verhuurervaring: elk geeft een ander perspectief. Twee of drie onafhankelijke beelden naast elkaar zeggen meer dan één getal.
Wilt u weten wat wij naar uw object zouden bekijken? Op onze waardebepaling-pagina leest u hoe zo'n beoordeling werkt en wat u daarvoor aanlevert.
Veelgestelde vragen over verkopen onder de WOZ-waarde
Mag ik mijn huis verkopen onder de WOZ-waarde?
Ja. De WOZ-waarde is geen minimumprijs en geen wettelijke ondergrens. U en de koper bepalen samen de prijs. Bij verhuurde woningen ligt de verkoopprijs zelfs heel vaak onder de WOZ-waarde, omdat de WOZ uitgaat van een lege woning en de markt betaalt voor een woning met huurder erin.
Is de WOZ-waarde hetzelfde als de marktwaarde?
Nee. De WOZ-waarde is een belastingwaarde die de gemeente modelmatig vaststelt, met een waardepeildatum die in het verleden ligt. De marktwaarde is wat een koper vandaag echt betaalt. Die twee kunnen flink uiteenlopen — omhoog én omlaag.
Waarom ligt de waarde van een verhuurde woning onder de WOZ-waarde?
De WOZ gaat ervan uit dat de woning leeg en vrij van huur wordt verkocht. Een verhuurde woning is dat niet: het huurcontract loopt gewoon door bij de nieuwe eigenaar. Kopers die er zelf willen wonen vallen af, en de prijs wordt bepaald door beleggers die rekenen met de huurstroom. Daardoor ligt de waarde in verhuurde staat vrijwel altijd onder de leegwaarde.
Mag ik onder de WOZ-waarde verkopen aan familie of aan mijn eigen BV?
Verkopen mag, maar hier let de Belastingdienst scherper op. Bij verkoop aan een gelieerde partij kan zij toetsen of de prijs zakelijk is; een prijs die duidelijk onder de reële waarde ligt, kan fiscale gevolgen hebben, bijvoorbeeld omdat het verschil als schenking of als uitdeling wordt gezien. Laat de prijs daarom onderbouwen en leg uw situatie vooraf voor aan uw notaris of fiscalist.
Heeft verkopen onder de WOZ-waarde gevolgen voor mijn belasting?
Dat hangt af van uw situatie: eigen woning of belegging, verkoop aan een vreemde of aan een gelieerde partij. Wij geven geen fiscaal advies. Bespreek uw situatie met een fiscalist of leg de vraag neer bij de notaris die de overdracht doet.
Kan de koper de lagere prijs gebruiken om mijn WOZ-waarde aan te vechten?
De nieuwe eigenaar kan bezwaar maken tegen een WOZ-beschikking, en een echte verkoopprijs is daarbij een sterk gegeven. Voor u als verkoper verandert dat niets meer: uw verkoopprijs stond al vast.
Hoe weet ik of een bod onder de WOZ-waarde redelijk is?
Vergelijk het bod niet met de WOZ, maar met de waarde in verhuurde staat: wat betalen beleggers voor vergelijkbare woningen met dit huurcontract en deze huurprijs? Vraag meerdere beoordelingen op en laat het bod onderbouwen. Een bod dat onder de WOZ ligt kan prima marktconform zijn — en een bod erboven kan alsnog te laag zijn.
Verder lezen
Wat is een verhuurde woning waard?, onderhands verkopen en — bij verkoop binnen de familie met terughuur — huis verkopen en terughuren.
Uw verhuurde woning laten beoordelen
Vul postcode en huisnummer in. Uw gegevens vragen wij pas aan het eind, en u zit nergens aan vast.