Wat kost een makelaar?
Geen tarievenlijst, maar iets nuttigers: hoe de kosten van een verkoopmakelaar zijn opgebouwd, waar de verschillen zitten en hoe u offertes eerlijk naast elkaar legt.
Drie manieren waarop makelaars rekenen
Wie tarieven van makelaars opzoekt, vindt vooral losse getallen zonder context. Die getallen verouderen snel en verschillen per regio, per woning en per gesprek — tarieven zijn namelijk vrij onderhandelbaar. Nuttiger is het om de structuur te begrijpen, want die bepaalt wat een offerte werkelijk betekent.
De klassieke vorm is courtage: een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. De makelaar verdient dan mee met een hogere opbrengst, waardoor zijn belang grotendeels gelijkloopt met het uwe — al scheelt een stevige onderhandeling over de prijs hem relatief weinig. De tweede vorm is een vaste prijs: u weet vooraf precies waar u aan toe bent, ongeacht de opbrengst. De derde vorm is de internetmakelaar met pakketten: een lager, vast bedrag in ruil voor eigen werk — u doet bijvoorbeeld zelf de bezichtigingen en soms ook de onderhandeling.
Geen van de drie is per definitie de beste keuze. Het hangt af van uw woning, uw tijd en hoeveel u zelf wilt en kunt doen. Wat wél altijd geldt: vergelijk aanbieders op de totale rekening bij hetzelfde scenario, niet op het koptarief.
Kosten die naast de courtage komen
De courtage is zelden de hele rekening. Deze posten komen er in de praktijk bij — de bedragen verschillen per aanbieder, dus vraag ze per offerte na.
Opstartkosten
Veel makelaars rekenen een bedrag bij de start van de opdracht, los van de courtage. Soms wordt dit verrekend bij verkoop, soms niet. Vraag daar expliciet naar: het bepaalt wat u kwijt bent als de woning uiteindelijk niet verkoopt.
Foto's, video en plattegronden
Professionele presentatie zit bij de ene makelaar in de prijs en is bij de andere een aparte post. Ook styling-advies of een 360-gradenopname wordt vaak los gerekend. Controleer per offerte wat er precies in zit.
Energielabel
Bij verkoop bent u verplicht een geldig energielabel te hebben. Dat regelt een aparte, erkende adviseur — het valt buiten de makelaarsrekening, maar het hoort wel bij uw totale verkoopkosten.
Notaris
De leveringsakte loopt altijd via de notaris. In Nederland betaalt de koper die doorgaans, maar het aflossen van uw hypotheek en het doorhalen van de inschrijving daarvan brengen voor u als verkoper wél kosten mee.
Intrekkingskosten: de kleine lettertjes
Eén post verdient aparte aandacht: intrekkingskosten. Trekt u de woning tussentijds terug — omdat u toch blijft wonen, omdat de verkoop stroef loopt of omdat u wilt overstappen — dan kan de makelaar daarvoor een bedrag in rekening brengen. Dat is niet onredelijk, want er is dan al werk verzet. Maar de hoogte en de voorwaarden verschillen sterk per makelaar.
Vraag er dus vóór het tekenen naar: wat kost stoppen, geldt dat ook als de makelaar zelf weinig heeft laten zien, en wat gebeurt er als u binnen de looptijd zelf een koper vindt? Wie dat vooraf regelt, voorkomt de vervelendste discussie die er in dit traject bestaat.
Zo legt u offertes eerlijk naast elkaar
Vraag een totaalprijs bij een concreet scenario
Leg elke makelaar dezelfde situatie voor: deze woning, verkocht tegen de verwachte prijs. Vraag wat u dan in totaal betaalt, inclusief opstartkosten, media en btw. Alleen totaalbedragen bij hetzelfde scenario zijn vergelijkbaar.
Vraag wat er gebeurt als de woning niet verkoopt
Betaalt u dan alleen de opstartkosten, of ook intrekkingskosten? En wat gebeurt er als u zelf een koper aandraagt? De verschillen tussen makelaars zitten juist in dit scenario — niet in het scenario waarin alles goed gaat.
Kijk wat u er zelf voor moet doen
Een lager tarief betekent vaak dat u zelf bezichtigingen doet en zelf onderhandelt. Dat kan prima werken, maar reken uw eigen tijd en de kans op een mindere onderhandeling eerlijk mee.
Lees de opdracht tot dienstverlening vóór het tekenen
Daarin staan de looptijd, de opzegregels en alle kostenposten. Wat niet op papier staat, telt niet. Neem er rustig de tijd voor en vraag door op alles wat vaag blijft.
En verkopen zonder makelaar?
Er zijn routes zonder courtage. U kunt zelf verkopen zonder makelaar, of rechtstreeks verkopen aan een professionele koper — zoals wij er een zijn. Bij die rechtstreekse route betaalt u ons geen courtage en zijn er geen openbare bezichtigingsrondes.
Eerlijk is ook dit: geen courtage betekent niet automatisch dat u meer overhoudt. Een openbare verkoop met meerdere bieders kan een hogere prijs opleveren, zeker bij een gewilde woning in lege staat. De echte afweging gaat dus over drie dingen tegelijk: kosten, verwachte opbrengst én zekerheid. Wie een leeg huis op een goede plek verkoopt en geen haast heeft, is met een openbare verkoop vaak beter af. Wie discretie, snelheid of zekerheid zoekt — of een verhuurde woning verkoopt — kan bij een rechtstreekse verkoop uitkomen. Hoe die route bij ons werkt, leest u op de werkwijzepagina.
Veelgestelde vragen over makelaarskosten
Hoe berekent een makelaar zijn courtage?
Meestal als percentage van de uiteindelijke verkoopprijs: verkoopt de woning voor meer, dan verdient de makelaar meer. Sommige makelaars werken juist met een vaste prijs die vooraf vastligt, en internetmakelaars verkopen pakketten waarbij u een deel van het werk zelf doet. Tarieven zijn vrij onderhandelbaar — er bestaat geen vast of voorgeschreven tarief.
Wanneer betaal ik de makelaar?
De courtage betaalt u vrijwel altijd pas bij de overdracht: de notaris houdt haar in op de verkoopopbrengst. Opstartkosten en pakketprijzen van internetmakelaars betaalt u vaak eerder, soms al bij het tekenen van de opdracht. Vraag het betaalmoment per kostenpost na.
Wat zijn intrekkingskosten?
Kosten die een makelaar rekent als u de verkoopopdracht tussentijds stopzet, bijvoorbeeld omdat u toch niet wilt verkopen of naar een andere makelaar overstapt. Ze staan in de opdracht tot dienstverlening. Lees die bepaling vóór het tekenen — juist deze post wordt vaak overgeslagen.
Is een goedkope makelaar altijd voordeliger?
Niet vanzelf. De rekening is maar de helft van de som; de andere helft is de verkoopprijs die de makelaar voor u haalt. Een makelaar die scherper onderhandelt of de woning beter presenteert, kan zijn hogere tarief terugverdienen. Vergelijk daarom kosten én verwachte opbrengst, niet alleen het tarief.
Kan ik ook verkopen zonder makelaarskosten?
Ja. U kunt zelf verkopen zonder makelaar, of rechtstreeks verkopen aan een professionele koper — in dat laatste geval betaalt u geen courtage. Let wel: geen courtage betekent niet automatisch dat u onderaan de streep meer overhoudt. Een openbare verkoop met meerdere bieders kan een hogere prijs opleveren. Weeg kosten, opbrengst en zekerheid samen.
Weten wat een rechtstreekse verkoop voor u betekent?
Vul postcode en huisnummer in. Uw gegevens vragen wij pas aan het eind, en u zit nergens aan vast.