Wat kost een makelaar bij de verkoop van een huis?

Drie manieren om te rekenen

Een verkoopmakelaar rekent op een van drie manieren.

Courtage. Een percentage van de verkoopprijs. Hoe hoog dat percentage is, verschilt per makelaar en per regio; het actuele tarief staat in de offerte van de makelaar. Hoe hoger de verkoopprijs, hoe hoger de rekening, zonder dat de makelaar meer werk heeft gedaan.

Vast tarief. Een bedrag dat vooraf vaststaat, los van de verkoopprijs. Hoe hoog dat bedrag is, verschilt per makelaar en staat in de offerte. Bij een duur pand is dit vaak goedkoper dan courtage. Bij een goedkoop pand kan het andersom zijn.

Pakket met opstartkosten. Een eenmalig bedrag vooraf, plus courtage of een vast tarief bij verkoop. Slimster noemt opstartkosten tussen de 250 en 600 euro. Sommige makelaars combineren een vast opstartpakket met verkoopbegeleiding vanaf een vast bedrag; de actuele tarieven staan op de website van de makelaar zelf. De opstartkosten betaalt u ook als het pand niet verkocht wordt.

Bedragen zijn inclusief of exclusief btw. Vraag dat expliciet na. Het verschil tussen een percentage exclusief en inclusief btw loopt bij een hogere verkoopprijs op tot een merkbaar bedrag. Welk btw-tarief op courtage van toepassing is, kunt u nakijken bij de Belastingdienst.

Waar het bedrag echt door bepaald wordt

De opdracht tot dienstverlening bevat een paar bepalingen die meer uitmaken dan het tarief zelf.

Grondslag van de courtage. Meestal is dat de koopsom in de koopovereenkomst. Controleer of roerende zaken, zoals een keuken of vloer die apart worden overgenomen, meetellen. Dat scheelt een klein bedrag, maar het staat wel in het contract.

Moment van betalen. Controleer wanneer de courtage verschuldigd is: zodra de koopovereenkomst getekend is, of pas bij de overdracht bij de notaris. Valt de koop na het tekenen alsnog uit, bijvoorbeeld door een financieringsvoorbehoud van de koper, dan hangt het van uw contract af of u opnieuw betaalt bij een tweede verkoop. Vraag dat vooraf.

Intrekkingskosten. Als u de opdracht stopt voordat het pand verkocht is, mag de makelaar in beginsel de gemaakte kosten rekenen. Sommige makelaars zetten daar een vast bedrag op. Andere rekenen een deel van de courtage die zij zouden hebben ontvangen. Dit is een bepaling die eigenaren kan verrassen.

Looptijd en exclusiviteit. Een opdracht kan lopen voor bepaalde of onbepaalde tijd, met een opzegtermijn. Controleer welke van de twee u tekent. Sommige makelaars vragen exclusiviteit: u mag het pand dan niet zelf of via een ander verkopen zonder toch courtage te betalen. Voor een eigenaar die ook een rechtstreekse verkoop overweegt, is dit de bepaling om op te letten.

No cure, no pay. Dit klinkt als geen risico, maar sluit de opstartkosten en intrekkingskosten meestal niet uit. Lees wat er precies onder valt.

Wie de makelaar betaalt

De verkoper betaalt de verkoopmakelaar. De koper betaalt zijn eigen aankoopmakelaar, als hij die inschakelt. Ook voor een aankoopmakelaar geldt meestal een courtage als percentage van de koopsom; de hoogte verschilt per makelaar en staat in de offerte. Beide partijen dragen dus de kosten van hun eigen adviseur. Een makelaar mag in beginsel niet voor beide partijen tegelijk optreden in dezelfde transactie. Daar gelden uitzonderingen en voorwaarden voor, die in de wet en in de gedragsregels van de makelaar staan.

Wat u als verkoper verder betaalt

De makelaar is de grootste post, maar niet de enige.

• Energielabel. Bij verkoop is een geldig energielabel in beginsel verplicht. Heeft u er geen, dan laat u er een opstellen door een gecertificeerd adviseur. De prijs verschilt per adviseur en per type woning.
• Notaris. Bij "kosten koper" spreken partijen gewoonlijk af dat de koper de leveringsakte en de overdrachtsbelasting betaalt. Dat is een gangbare afspraak tussen koper en verkoper, geen wet. Of en welke belasting in uw situatie geldt en hoe hoog die is, hangt af van uw situatie. De regels hiervoor staan bij de Belastingdienst. Laat uw eigen situatie door de notaris of een fiscaal adviseur toelichten. Dit artikel is geen fiscaal advies. Voor de verkoper blijft meestal de doorhaling van de eigen hypotheek over, het zogeheten royement. De notaris rekent daar een apart bedrag voor.
• Hypotheek. Lost u een hypotheek met vaste rente vervroegd af, dan kan de bank een vergoeding rekenen. Of dat zo is en hoeveel, staat in uw hypotheekvoorwaarden. Vraag uw bank vooraf om een opgave.
• Presentatie. Foto's, plattegronden, een video en soms styling. Bij sommige makelaars zit dit in de opstartkosten. Bij andere betaalt u het apart.
• Taxatie of bouwkundige keuring. Meestal laat de koper die doen. Als verkoper heeft u ze niet nodig, tenzij u zelf zekerheid wilt over de vraagprijs.

Alles bij elkaar komt de rekening voor de verkoper, buiten de hypotheek, boven het percentage van de makelaar alleen uit. Hoeveel precies, is geen vast getal. Uw eigen contract en de posten hierboven bepalen waar u uitkomt.

Bij een verhuurd pand tellen andere kosten mee

Wie een verhuurde woning of een beleggingspand verkoopt, betaalt dezelfde makelaarskosten. Maar de echte kostenpost zit ergens anders.

Een verhuurd pand is op de vrije markt een ander product dan een lege woning. De koper moet rekenen met een zittende huurder, want de huurovereenkomst gaat bij verkoop in beginsel mee over op de nieuwe eigenaar. Dat verkleint de groep kopers. Een makelaar kan het pand in de verhuurde staat aanbieden, of u adviseren te wachten tot de huurder vertrekt. In dat laatste geval betaalt u tijdens de verkoop de leegstand: geen huur, wel de vaste lasten.

Elke maand dat het pand te koop staat, kost geld. Dat staat niet op de nota van de makelaar, maar het hoort wel in de rekensom. Een eigenaar met een verhuurde bovenwoning die een half jaar in de verkoop staat, betaalt de courtage en zes maanden aan tijd.

Verkopen zonder verkoopmakelaar

Er zijn meer manieren om de courtage te vermijden. U kunt zelf verkopen zonder makelaar, of verkopen aan de zittende huurder of een bekende. Twee routes passen bij de rekensom in dit artikel.

Een internetmakelaar plaatst het pand voor een vast bedrag op Funda en laat de bezichtigingen en onderhandeling aan u over. U bespaart, maar doet het werk zelf.

Een rechtstreekse verkoop aan een vastgoedopkoper is de tweede route. Er zit geen verkoopmakelaar tussen. Bij Vastgoedhandelaar.nl geldt: u betaalt ons geen courtage. Er zijn geen openbare bezichtigingen en het pand hoeft niet op Funda. Bij een verhuurd pand kan de huurder blijven zitten. Daar staat tegenover dat een opkoper koopt om door te verhuren of te verkopen en met een marge rekent. Het bod ligt daarom meestal onder wat een lange verkoop via de vrije markt zou kunnen opleveren. Of die uitkomst beter is, hangt af van wat de makelaar, de leegstand en de wachttijd u samen zouden kosten.

Zet beide routes naast elkaar met uw eigen cijfers. Vraag een makelaar om een offerte met alle bepalingen erbij, en vraag een opkoper om een eerste beoordeling van uw pand. Vastgoedhandelaar.nl beoordeelt verhuurde woningen en beleggingspanden op basis van de gegevens die u aanlevert. De beoordeling doet een mens. Wij kopen niet elk object. U ontvangt een vrijblijvende eerste beoordeling en beslist daarna zelf of u verder wilt. Dat verplicht u tot niets.