U heeft een brief van de bank waarin het woord executie of veiling valt. Wat die brief betekent, hangt af van de fase waarin het dossier zit. Er zijn grofweg drie soorten brieven, en ze zeggen iets heel anders over hoeveel ruimte u nog heeft. Een aanmaning of ingebrekestelling gaat over een achterstand en laat de meeste opties open. Een opeisingsbrief zegt dat de bank de hele lening terugvraagt, niet alleen de gemiste termijnen. En een aanzegging van de notaris betekent dat er een veilingdatum is. Hieronder staat wat de bank in elke fase mag, wat zij moet, en wat u van haar kunt vragen.
Vooraf één kanttekening. De wet, uw hypotheekakte en het beleid van uw geldverstrekker bepalen samen wat in uw geval geldt. Hieronder staat de hoofdregel, met de uitzonderingen waar we die kennen.
Wanneer de bank uw huis mag verkopen
De grondslag is artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek. Wie een hypotheekrecht heeft, mag het onderpand openbaar laten verkopen als de schuldenaar in verzuim is. Dat heet parate executie: de bank heeft daarvoor geen vonnis nodig. Dat onderscheidt haar van een gewone schuldeiser, die eerst naar de rechter moet en beslag moet leggen.
Verzuim ontstaat meestal door een betalingsachterstand. Het kan in beginsel ook ontstaan door een andere afspraak uit de hypotheekakte die u niet nakomt. De bekendste is verhuur zonder toestemming van de bank, terwijl de akte dat verbiedt. Ook het niet verzekeren van de woning of het onbewoond laten kan in de akte als grond staan. Kijk dus niet alleen naar uw betalingen, maar ook naar de akte zelf.
Dat de bank het recht heeft, betekent niet dat zij het direct gebruikt. Een geldverstrekker heeft een zorgplicht en is in beginsel gehouden eerst een oplossing met u te zoeken. In de praktijk gebeurt dat bij de afdeling bijzonder beheer. Een veiling is ook voor de bank een verliespost: de opbrengst ligt doorgaans lager dan bij een gewone verkoop, en het tekort moet zij daarna bij u zien te halen. De opeisingsbrief komt daarom vrijwel nooit als eerste. Er gaan aanmaningen aan vooraf, en meestal ook een voorstel voor een regeling.
Wat de bank moet doen voordat er geveild wordt
Vanaf de opeising ligt de regie bij de bank, maar zij is aan regels gebonden. Die regels zijn voor u van belang, omdat ze bepalen hoeveel tijd u nog heeft en wat u kunt controleren.
De bank wijst een notaris aan. Die laat de executie aan u aanzeggen, en ook aan andere hypotheekhouders en beslagleggers. Vanaf die aanzegging staat er een datum. De notaris moet de veiling vervolgens openbaar aankondigen op een algemeen toegankelijke website, ten minste dertig dagen vóór de verkoop. Dat volgt uit artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Bij die aankondiging horen de veilingvoorwaarden en de bijzondere voorwaarden voor uw pand, inclusief welke kosten de koper draagt.
Bezichtigen mag de bank niet zomaar. Wil zij kandidaat-kopers binnenlaten en werkt u daar niet aan mee, dan heeft zij sinds de wetswijziging van 2015 verlof van de voorzieningenrechter nodig. Hetzelfde geldt als de bank het pand in beheer wil nemen. Zonder dat verlof hoeft u niemand binnen te laten.
Is het pand verhuurd, dan komt het huurbeding in beeld. Vrijwel elke hypotheekakte bevat zo'n beding. Wil de bank een huurder van woonruimte laten vertrekken vóór de veiling, dan moet zij daarvoor eveneens verlof vragen aan de voorzieningenrechter. Die weegt of het pand ook met huurder erin voldoende opbrengt. Hoe de positie van een huurder bij een gewone verkoop ligt, staat in koop breekt geen huur.
Hoe de executieverkoop zelf verloopt
De veiling zelf duurt kort, maar u merkt er al eerder iets van. Na de openbare aankondiging zijn de gegevens van uw pand publiek. Handelaren die de veilingsites volgen, melden zich dan vaak ongevraagd bij u met een aanbod. Teken niets onder druk. Elk voorstel hoort door uw eigen notaris of adviseur te worden nagelezen.
Op de veilingdag zijn er twee fasen: de inzet, waarbij bieders tegen elkaar opbieden, en de afslag, waarbij de veilingmeester van boven naar beneden telt tot iemand mijnt. Dat kan in een zaal of online. Het winnende bod is nog geen koop. De bank beslist na de veiling of zij gunt, en zij kan weigeren als zij de opbrengst te laag vindt. Pas met de gunning is er een koopovereenkomst. Daarna betaalt de koper aan de notaris, en met de akte van levering wordt hij eigenaar.
Twee gevolgen daarvan raken u rechtstreeks. Ten eerste vervallen bij de levering alle hypotheken en beslagen op het pand; dat heet zuivering. De schulden zelf verdwijnen daarmee niet. Ten tweede kan de koper u met het proces-verbaal van toewijzing laten ontruimen, zonder aparte rechtszaak. De volledige procedure, met alle partijen en termijnen, staat uitgewerkt in wat is een executieverkoop.
Wat een executieverkoop kost, en wie dat betaalt
De kosten van de executie komen uit de opbrengst en dus voor uw rekening. Het gaat om de notaris, de aankondiging, de veilingorganisatie, de deurwaarder, een eventuele taxatie en de rente die doorloopt tot de dag van betaling. Daar bovenop komen de kosten van procedures die de bank moet voeren, zoals het verlof voor bezichtiging of het huurbeding. Bedragen noemen we hier niet, omdat ze per veiling en per notaris verschillen. Wat de koper draagt, staat in de bijzondere voorwaarden die de notaris vooraf publiceert.
De grootste post staat op geen enkele nota. Kopers op een veiling kopen zonder bouwkundige keuring, vaak zonder openbare bezichtiging en soms met de bewoner er nog in. Die onzekerheid verrekenen zij in hun bod. Het verschil tussen de veilingopbrengst en wat het pand in een gewone verkoop had gedaan, is meestal groter dan alle kosten bij elkaar. Is de opbrengst lager dan de schuld, dan blijft het verschil in beginsel als restschuld op uw naam staan. Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan kan die restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden. Dat hangt onder meer af van de oorzaak van de betalingsproblemen en van uw medewerking tijdens het traject. Een achterstand en een restschuld worden in de regel geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie.
Wat u de bank kunt vragen
De brief van de bank is geen eindpunt. Er zijn vier dingen die u in elke fase schriftelijk kunt vragen, en waar de bank in beginsel op moet reageren.
Vraag een specificatie van de opgeëiste schuld en van de kosten die tot nu toe zijn gemaakt. Dat bedrag bepaalt wat afkoop zou kosten en wat een verkoop moet opbrengen. Vraag of een regeling nog mogelijk is, en welke: het spreiden van de achterstand, een tijdelijke verlaging van de maandlast, of een pauze in de aflossing. Dat heeft alleen zin als de oorzaak tijdelijk is.
Vraag instemming met een onderhandse verkoop, ook als de opbrengst de schuld niet volledig dekt. De bank moet dan meewerken aan het doorhalen van de hypotheek bij de notaris. Banken doen dat vaak, omdat een onderhandse verkoop ook voor hen doorgaans meer oplevert dan een veiling. En vraag om uitstel van de veilingdatum als u een concrete koper heeft maar de termijn niet haalt. De bank hoeft dat niet te geven, maar een getekende koopovereenkomst met een reële prijs is een sterk argument.
Bent u het oneens met de executie zelf, dan kunt u een executiegeschil aanspannen bij de voorzieningenrechter. Dat is alleen kansrijk als de bank misbruik maakt van haar bevoegdheid, bijvoorbeeld als zij veilt terwijl een gelijkwaardige oplossing voorhanden was. Het is geen manier om tijd te rekken.
Hoe u de veiling nog voorkomt
Tot aan de toewijzing kunt u de executie afkopen door de hele opgeëiste schuld plus de gemaakte kosten te betalen. Dat staat in artikel 3:269 van het Burgerlijk Wetboek. In de praktijk lukt dat vrijwel alleen met geld van buiten.
Realistischer is een onderhandse executieverkoop. Ook u als eigenaar mag daarvoor een verzoek indienen bij de voorzieningenrechter. Het verzoek moet uiterlijk een week vóór de veiling bij de rechtbank liggen, met een getekende koopovereenkomst. Die week is de deadline voor het indienen, niet voor het beginnen. Een koper vinden, een prijs afspreken en een overeenkomst laten opstellen moet ruim daarvoor gebeurd zijn.
Vóór de aankondiging is er de meeste ruimte: een regeling, een verkoop op de vrije markt, of een rechtstreekse verkoop aan een professionele koper die zonder verkoopcampagne kan beslissen. Welke deur wanneer sluit, staat uitgewerkt in executieverkoop voorkomen. Wie een verhuurde woning bezit, heeft daarbij een extra optie: verkoop in verhuurde staat, waarbij de huurovereenkomst in beginsel op de koper overgaat en het huurbeding niet hoeft te worden ingeroepen.
Wat u vandaag kunt doen
Lees eerst welke brief u heeft. Bij een aanmaning is het gesprek met bijzonder beheer de eerste stap. Bij een opeising of aanzegging telt de kalender: noteer de veilingdatum, tel dertig dagen en een week terug, en weet dat elke stap in de procedure een optie afsluit die daarvoor nog open stond. Uw gemeente biedt schuldhulpverlening, ook aan huiseigenaren, en kijkt mee naar schulden die de bank niet ziet.
Overweegt u een rechtstreekse verkoop om de veiling voor te zijn, dan kunt u uw pand, uw brief en uw termijnen bij ons voorleggen. Een medewerker beoordeelt of het pand voor ons in aanmerking komt en wat er in uw situatie nog kan. U zit nergens aan vast, en elk voorstel is bedoeld om door uw eigen notaris of adviseur te worden nagelezen voordat u iets tekent.