Wat kost een makelaar bij een bedrijfspand, en wanneer betaalt u die niet

Er is geen standaardtarief, wel een gepubliceerde bandbreedte

Wie zoekt naar "de gangbare courtage" vindt geen officieel getal. Makelaars zijn vrij in hun tarief en mogen onderling geen prijsafspraken maken. De cijfers die rondgaan, komen van makelaars zelf.

Twee bedrijfsmakelaars die hun tarieven online zetten, geven een indruk van de markt op dit moment:

Een derde aanbieder, Onlinebedrijfsmakelaar, noemt op zijn site 1,75 procent van de verkoopprijs en 16 procent van de jaarhuur als wat traditionele bedrijfsmakelaars gemiddeld rekenen. Dat zijn geen neutrale cijfers. Het zijn uitgangspunten van partijen die u iets willen verkopen. Maar ze liggen dicht genoeg bij elkaar om als vertrekpunt te dienen.

Reken het om naar euro's voordat u tekent. Bij een verkoopprijs van 800.000 euro is 1,5 procent 12.000 euro, plus btw. Bij 2 procent is het 16.000 euro. Dat verschil van een half procent klinkt klein en is 4.000 euro. Bij de verhuur van een pand met een jaarhuur van 60.000 euro komt 16 procent neer op 9.600 euro, ongeveer twee maanden huur.

Bij aankoop ligt het anders. Een aankoopmakelaar voor een bedrijfspand werkt vaker met een vast bedrag of een uurtarief, en als het een percentage is, ligt dat doorgaans onder het verkooptarief. Vraag altijd een offerte met het totaalbedrag erin, niet alleen het percentage.

Wie betaalt wat

De verkoper betaalt zijn verkoopmakelaar. De koper betaalt zijn eigen aankoopmakelaar, als hij die heeft. "Kosten koper" gaat over andere posten en niet over de courtage van uw verkoopmakelaar. Die blijft voor uw rekening.

Bij verhuur van bedrijfsruimte betaalt in de regel de verhuurder de makelaar die het pand in de markt zet. Het wettelijke verbod op dubbele bemiddelingskosten is geschreven voor woonruimte. Bij bedrijfsruimte zijn partijen in beginsel vrijer in wat ze afspreken. Controleer daarom in de opdracht wie de courtage draagt en of de makelaar daarnaast iets van de huurder vraagt.

Over courtage rekent de makelaar btw tegen het algemene tarief. Of u die btw kunt terugvorderen, hangt af van uw eigen fiscale positie. Dat is een vraag voor uw adviseur, niet voor de makelaar.

Wat er niet in het percentage zit

Het percentage is zelden het hele bedrag. In de meeste opdrachten tot dienstverlening staan aanvullende posten. Loop ze na voordat u tekent:

• Opstartkosten of intakekosten. Een vast bedrag bij het begin van de opdracht, los van het resultaat. Sommige makelaars verrekenen dit bij verkoop, andere niet.
• Promotiekosten. Fotografie, plattegronden, plaatsing op Funda in Business en vergelijkbare platforms, een bord aan de gevel. Vraag of dit inbegrepen is of apart wordt doorbelast.
• Intrekkingskosten. Trekt u de opdracht in voordat het pand is verkocht, dan mag de makelaar vaak een vergoeding rekenen als dat zo is afgesproken. Soms een vast bedrag, soms een percentage van de vraagprijs.
• Minimumcourtage. Bij kleinere panden geldt vaak een ondergrens in euro's. Bij een pand van 250.000 euro kan een minimum van bijvoorbeeld 5.000 euro het werkelijke percentage naar 2 procent tillen, terwijl er 1,5 procent op papier stond.
• Kosten van derden. Een taxatierapport, een energielabel of een bouwkundige keuring betaalt u apart. Dat zijn geen makelaarskosten, maar ze komen wel in dezelfde periode.

De juiste vraag aan een makelaar is daarom niet "wat is uw courtage" maar "wat is het totaalbedrag dat ik kwijt ben als het pand voor deze prijs wordt verkocht, en wat als het niet wordt verkocht".

Wanneer de courtage verschuldigd is

In beginsel heeft een makelaar recht op zijn loon als de overeenkomst tot stand komt door zijn bemiddeling. Dat is het moment van de getekende koopovereenkomst, niet de overdracht bij de notaris. Wordt de koop later ontbonden, bijvoorbeeld omdat de koper zijn financiering niet rond krijgt, dan hangt het van de voorwaarden af of de courtage toch verschuldigd is. Lees dat artikel in de opdracht met aandacht.

Let ook op de bepaling over kopers die tijdens de opdracht in beeld kwamen. Veel voorwaarden bepalen dat de makelaar zijn courtage nog steeds mag rekenen als u het pand na het intrekken van de opdracht verkoopt aan iemand die hij eerder heeft aangedragen. Die termijn kan maanden lopen. Wie een makelaar inschakelt en daarna zelf een koper vindt, moet dus eerst dit artikel nalezen.

Wanneer u de courtage niet betaalt

Er zijn vier situaties waarin de courtage wegvalt of lager uitpakt.

U onderhandelt hem omlaag. Courtage is vrij onderhandelbaar. Een makelaar die een pand van een miljoen verkoopt, doet niet twee keer zoveel werk als bij een pand van vijf ton. Daar zit ruimte. Een gestaffeld tarief, waarbij het percentage daalt boven een bepaalde koopsom, is een gebruikelijke uitkomst. Een vast bedrag voor het hele traject is een andere. Vraag twee of drie offertes op en leg ze naast elkaar, inclusief de bijkomende posten hierboven.

U kiest een no cure no pay-afspraak zonder opstartkosten. Dan betaalt u niets als het pand niet wordt verkocht. Controleer wel of er intrekkingskosten tegenover staan. Een afspraak die aan de voorkant gratis oogt, kan aan de achterkant een rekening opleveren.

U verkoopt aan een koper die u zelf al kende. Een buurbedrijf, uw huurder, een relatie uit uw netwerk. Zonder lopende bemiddelingsopdracht is er geen courtage. U hebt dan wel een notaris nodig en, afhankelijk van het pand, een taxateur of jurist voor de koopovereenkomst. Die kosten zijn meestal een fractie van een courtage, maar ze zijn er wel.

U verkoopt [rechtstreeks aan een professionele koper](/bedrijfspand-verkopen). Beleggers en vastgoedhandelaren kopen panden zonder dat er een verkoopmakelaar tussen zit. De courtage vervalt dan. Daar staat iets tegenover, en het is eerlijk om dat te benoemen: een professionele koper stemt zijn bod af op zijn eigen rekensom, niet op wat een openbare verkoop had kunnen opleveren. Voor een courant pand op een goede locatie, zonder haast en zonder complicaties, kan een makelaar en een brede markt meer opleveren dan de courtage kost. Voor een verhuurd pand, een pand met achterstallig onderhoud, een pand in een nalatenschap of een pand dat u zonder ruchtbaarheid wilt verkopen, weegt dat anders. Dan telt de zekerheid van één gesprek, één beoordeling en geen openbare bezichtigingen zwaarder dan het laatste procent.

Wanneer een makelaar zijn courtage waard is

Een makelaar rechtvaardigt zijn tarief vooral in drie gevallen. Als het pand veel potentiële kopers heeft en de prijs door concurrentie omhoog kan. Als u zelf de tijd of de kennis niet hebt om huurcontracten, bestemmingsplan en bouwkundige staat uit te leggen aan kopers. En als de verkoop juridisch ingewikkeld is, bijvoorbeeld door meerdere huurders, een erfpachtsituatie of een vereniging van eigenaren.

Ontbreken die drie, dan betaalt u voor een dienst die u niet nodig hebt. Een pand met één huurder, een lopend contract en een eigenaar die wil verkopen zonder gedoe, is voor een makelaar een eenvoudige opdracht. Het tarief is dan nog steeds een percentage van de volle koopsom.

Wat u vandaag kunt doen

Zet eerst op een rij wat u wilt: de hoogste verkoopprijs met een open traject, of een vlotte en discrete verkoop met zo min mogelijk stappen. Die keuze bepaalt of u een makelaar zoekt of een koper.

Kiest u voor een makelaar, vraag dan minstens twee offertes met het totaalbedrag in euro's, inclusief opstart-, promotie- en intrekkingskosten, en lees het artikel over aangedragen kopers.

Wilt u weten wat uw pand bij rechtstreekse verkoop zou opleveren, dan kunt u het vrijblijvend aanmelden bij Vastgoedhandelaar.nl. U geeft het adres, de huursituatie en de staat van het pand door. Een mens beoordeelt of het pand past en of er een gesprek over een bod in zit. U zit nergens aan vast, en u weet daarna in elk geval wat het alternatief voor courtage waard is.