Wie een huis of beleggingspand verkoopt, moet een geldig energielabel hebben en dat aan de koper geven. Dat geldt bij verkoop aan een particulier, aan een belegger en aan een opkoper. Maar de verplichting is het kleinste deel van het verhaal. Voor een verhuurd pand met een gereguleerd huurcontract bepaalt het label sinds 2024 ook mee hoeveel huur er maximaal gevraagd mag worden, hoeveel een koper kan lenen en welke verplichting er volgens het kabinetsvoornemen in 2029 kan aankomen. Dat werkt door in de prijs die een koper kan en wil betalen.
Wanneer het label verplicht is
Het energielabel is verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering van woningen en van utiliteitsgebouwen zoals kantoren en winkels. Het moment waarop het label er moet zijn, ligt vroeger dan veel eigenaren denken. Sinds 1 januari 2022 moet de labelletter al in de advertentie staan. Wie adverteert zonder label, is dus in beginsel al te laat.
Sinds 1 januari 2021 wordt het label opgesteld volgens de methode NTA 8800. Een gecertificeerde energieadviseur neemt de woning daarvoor op. Een voorlopig label of een zelf online aangevraagd label bestaat sinds die datum niet meer.
Uitzonderingen zijn er wel, maar ze zijn smal. Gebouwen voor religieus gebruik, vrijstaande gebouwen kleiner dan 50 m², woningen die minder dan vier maanden per jaar in gebruik zijn en tijdelijke bouwwerken zijn vrijgesteld. Beschermde monumenten waren dat ook, maar die vrijstelling is in 2026 vervallen. Wie een monumentaal pand verkoopt, heeft nu ook een label nodig.
Hoe oud het label mag zijn
Een energielabel is tien jaar geldig, gerekend vanaf de registratiedatum. Dat geldt ook voor labels van vóór 2021, die nog volgens de oude methode zijn afgegeven. Een label uit 2017 is dus in 2027 verlopen, ook als er niets aan de woning is veranderd. Controleer de registratiedatum op EP-online voordat u de woning in de verkoop zet. Loopt het label af tussen advertentie en levering, dan is in beginsel een nieuw label nodig.
Het label hoort bij het gebouw, niet bij de eigenaar. Een koper kan het bestaande label in beginsel gebruiken zolang het geldig is.
Wat er gebeurt zonder label
De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) handhaaft. Bij verkoop zonder geldig label kan de ILT een bestuurlijke boete opleggen. Bij verhuur kan de ILT eerst waarschuwen en daarna een last onder dwangsom opleggen. De bedragen kunnen wijzigen en verschillen voor rechtspersonen en particulieren. Wie via een bv verkoopt, doet er goed aan de bedragen voor rechtspersonen na te gaan. De actuele bedragen zijn na te slaan op wetten.overheid.nl.
Wat het label met de prijs doet
Het label heeft invloed op de verkoop, maar niet als een vast percentage. Het werkt via drie concrete mechanismen.
Leencapaciteit van de koper. Sinds 2024 geeft het energielabel extra leenruimte bij de hypotheek. Hoe beter het label, hoe meer een koper extra mag lenen; de bedragen worden jaarlijks vastgesteld in de leennormen en de actuele bedragen staan op rijksoverheid.nl. Voor woningen met label G tot en met A++ blijft het extra bedrag voor verduurzaming bestaan. Een koper van een slecht gelabelde woning kan dus niet méér betalen voor de woning zelf, wel voor het verbeteren ervan. Dat drukt de prijs van het pand in zijn huidige staat.
Maximale huur bij een verhuurd pand. Dit is het mechanisme dat beleggers en opkopers het scherpst doorrekenen. Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 weegt het energielabel zwaarder mee in het woningwaarderingsstelsel dan daarvoor. Een eengezinswoning met label A krijgt 41 punten, met label C 22 punten. Voor label E, F en G gelden aftrekpunten: min 4, min 9 en min 15. De precieze punten hangen af van het woningtype. Elk punt vertegenwoordigt een bedrag aan maximale huur per maand. Bij een gereguleerd contract bepaalt het label dus rechtstreeks de huuropbrengst, en daarmee de waarde in verhuurde staat. Voor monumenten gelden de aftrekpunten niet.
Kosten en verplichtingen die de koper overneemt. Het kabinet heeft in maart 2025 aangekondigd dat huurwoningen met label E, F of G uiterlijk 1 januari 2029 naar minimaal label D moeten. Er komt volgens dat voornemen geen verhuurverbod, wel een verduurzamingsplicht. De regels moeten nog in het Besluit bouwwerken leefomgeving worden vastgelegd, dus de details kunnen wijzigen. Een professionele koper rekent die investering nu al mee. Voor kantoren geldt bovendien sinds 2023 in beginsel al een minimum van label C.
De optelsom: een slecht label maakt een pand niet onverkoopbaar, maar de koper trekt de verbetering van de prijs af. Een goed label verruimt de kring van kopers en de huurruimte.
Van B naar A, en of dat loont voor verkoop
Een label verbetert alleen op papier als een adviseur de woning opnieuw opneemt. Maatregelen worden niet automatisch verwerkt. De opname weegt isolatie van dak, gevel, vloer en glas, de installatie voor verwarming en warm water, ventilatie en zonnepanelen. Voor de stap van B naar A komen maatregelen in beeld als HR++ of triple glas waar dat nog ontbreekt, een hybride of volledige warmtepomp en zonnepanelen. Welke stap het meeste oplevert, verschilt per woning. Vraag daarom eerst een maatwerkadvies voordat u investeert.
Of dat loont vóór de verkoop, hangt af van uw doel. Wie zelf verhuurt en het pand langer aanhoudt, kan een labelsprong terugverdienen via meer WWS-punten en een lagere energierekening voor de huurder. Wie op korte termijn wil verkopen, heeft vaak weinig aan een verbouwing tussen huurders door. De kosten, de leegstand en de organisatie moeten dan tegen de meerprijs worden afgewogen, en die afweging valt niet vanzelf positief uit. In dat geval is het zuiverder om het pand te verkopen in de staat waarin het is, aan een koper die de verbetering zelf doorrekent.
Wat u zelf kunt doen voordat u verkoopt
Zoek het label op in EP-online en noteer de registratiedatum. Is het label ouder dan tien jaar of ontbreekt het, plan dan een adviseur in voordat u adverteert. Verzamel de bewijsstukken van isolatie, glas en installaties, want zonder bewijs rekent de adviseur met conservatieve aannames en valt het label lager uit. En bereken bij een verhuurd pand de punten van het woningwaarderingsstelsel met het huidige label. Dat getal bepaalt wat een belegger ervoor over heeft.
Verkopen aan een opkoper
Wilt u een verhuurde woning of beleggingspand verkopen zonder eerst te verbouwen, dan kunt u het pand bij ons aanmelden. Wij beoordelen uw object eerst voor eigen aankoop, op basis van het huidige label, de huursituatie en de staat. Wij kopen niet elk object. Past het niet, dan zeggen wij dat. Geen openbare verkoop en geen openbare bezichtigingsrondes. Wij gebruiken hulpmiddelen om uw antwoorden op een rij te zetten; de beoordeling doet een mens. U ontvangt een vrijblijvende eerste beoordeling.