U wilt uw verhuurde woning verkopen. De huurder heeft laten weten te blijven. Kan dat? Ja, u kunt uw huis verkopen met een huurder erin. Het voelt als een blokkade, maar het is vooral een keuze tussen drie routes. Twee daarvan hangen af van de huurder of van de rechter. De derde heeft u zelf in de hand. Hieronder staat wat elke route u kost aan tijd, geld en zekerheid, zodat u kunt kiezen in plaats van afwachten. Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Laat uw eigen situatie beoordelen door een jurist voordat u stappen zet.
Wat de wet zegt over verkopen en huurders
Koop breekt geen huur. Dat staat in het Burgerlijk Wetboek en het is voor woonruimte in beginsel dwingend recht. U kunt de wettekst nakijken bij wetten.overheid.nl. Wie uw pand koopt, wordt automatisch de nieuwe verhuurder. Het contract, de huurprijs, de waarborgsom en de opgebouwde huurbescherming gaan mee. Een clausule in het huurcontract dat de huurder bij verkoop moet vertrekken, houdt bij een reguliere huurwoning in beginsel geen stand.
Belangrijker nog: verkoop is geen reden om de huur op te zeggen. De wet kent een beperkt aantal opzeggingsgronden voor de verhuurder, waaronder "dringend eigen gebruik", maar de wens om de woning te verkopen geldt in beginsel niet als zo'n grond. In beginsel kunt u dus niet opzeggen omdat een leeg huis meer opbrengt. De regels over opzegging door de verhuurder staan bij de Rijksoverheid en op wetten.overheid.nl.
Dat beantwoordt ook de vraag wat een huurder mag verwachten als de woning wordt verkocht. Voor de huurder verandert er in beginsel weinig: de huurprijs, het contract, de waarborgsom en de huurbescherming blijven gelijk. De huurder hoeft niet in te stemmen met de verkoop. Wat wel wijzigt, is wie de verhuurder is, waar de huur naartoe gaat en wie de waarborgsom houdt.
Wat er gebeurt als u toch opzegt
Een opzegging door de verhuurder is pas het begin. De huurder heeft daarna zes weken om schriftelijk in te stemmen. Gebeurt dat niet, dan moet u naar de kantonrechter en loopt de huur in beginsel door tot de rechter heeft beslist. De rechter toetst of uw opzeggingsgrond klopt en weegt uw belang tegen dat van de huurder. Tot die uitspraak er is, verandert er niets. Ook een verloren zaak kost tijd en advocaatkosten. Hoe deze procedure precies loopt, kunt u nakijken bij de Rijksoverheid.
Zelf ingrijpen is sterk af te raden. Sloten vervangen, druk uitoefenen of de verhuur onaangenaam maken zodat de huurder "vanzelf" vertrekt: sinds de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) kan de gemeente daartegen optreden, los van wat de huurder zelf via de rechter kan doen. Wat die wet van verhuurders vraagt, kunt u nakijken bij de Rijksoverheid en bij uw gemeente.
Route 1: de woning leeg krijgen via een wettelijke grond
Deze route werkt alleen als er echt een grond is. Slecht huurderschap, zoals structurele huurachterstand of overlast. Dringend eigen gebruik voor uzelf of een naaste, mits aantoonbaar en niet als dekmantel voor verkoop. Een sloop- of renovatieplan dat zonder beëindiging niet uitvoerbaar is. Of een tussenhuur met een geldige diplomatenclausule, waarbij u zelf terugkeert. Welke gronden de wet kent, staat bij de Rijksoverheid. Of zo'n grond in uw geval standhoudt, is een vraag voor een jurist.
Is zo'n grond er, dan geldt een wettelijke opzegtermijn die langer wordt naarmate de huurder er langer woont, met een wettelijk minimum en een wettelijk maximum. U kunt de actuele wettekst nakijken op wetten.overheid.nl. Daarna volgt de procedure hierboven.
Een tijdelijk contract is een apart geval. Sinds de Wet vaste huurcontracten (1 juli 2024) zijn tijdelijke contracten voor zelfstandige woonruimte in beginsel niet meer toegestaan, op enkele uitzonderingen na. De regels en de uitzonderingen staan bij de Rijksoverheid. Een tijdelijk contract dat vóór die datum is gesloten, eindigt nog wel op de afgesproken einddatum, mits u de huurder binnen de wettelijke termijn schriftelijk aan dat einde herinnert. Die termijn luistert nauw. Welke termijn in uw geval geldt, kunt u nakijken bij de Rijksoverheid. Vergeet u dat of bent u te vroeg of te laat, dan wordt het contract voor onbepaalde tijd en bent u terug bij af.
Wie eerlijk naar deze route kijkt, ziet dat deze zelden past bij een eigenaar die gewoon wil verkopen.
Route 2: vertrek in overleg
U kunt de huurder niet dwingen, maar u kunt het vertrek wel de moeite waard maken. Denk aan een verhuisvergoeding, hulp bij het vinden van een andere woning of kwijtschelding van de laatste maanden huur. Bedragen zijn hier onderhandeling. Er bestaat geen vast tarief dat de huurder moet accepteren.
Leg een afspraak altijd vast in een beëindigingsovereenkomst met een concrete datum en een concrete vergoeding, en betaal pas bij sleuteloverdracht. Reken vooraf uit wat een lege woning u extra oplevert en wat de vergoeding en de leegstand tot de verkoop kosten. Soms is het verschil kleiner dan u denkt.
Deze route werkt vooral bij huurders die toch al aan verhuizen dachten. Bij een huurder met een lage huur en geen alternatief is de kans klein, en elke maand wachten is een maand zonder besluit.
Route 3: verkopen in verhuurde staat
Dit is de route waarbij de weigering van de huurder niet meer uitmaakt. U verkoopt de woning met het huurcontract erin. De koper neemt de verhuur over, de huurder blijft wonen en merkt pas iets bij het bericht over de nieuwe verhuurder.
Een verhuurde woning brengt meestal minder op dan een lege. Hoeveel minder hangt af van de huur ten opzichte van wat de woning bij nieuwe verhuur zou opbrengen, het type contract, de puntentelling van de woning, de staat van onderhoud en de leeftijd en woonduur van de huurder. Vraag iedereen die een bod doet om die factoren te benoemen. Dan weet u waar het bod op gebaseerd is.
Twee soorten kopers komen in beeld. De eerste is de huurder zelf. De huurder heeft in beginsel geen wettelijk voorkeursrecht, maar kent de woning en hoeft niet te verhuizen. Vraag het gewoon, een nee kost niets. De tweede is een belegger of opkoper die verhuurde woningen wil hebben. Voor die koper is een zittende huurder geen probleem maar het uitgangspunt.
Bezichtigingen zijn bij deze route een aandachtspunt. De huurder moet u in beginsel de gelegenheid geven om belangstellenden de woning te laten zien, maar op redelijke tijden en in overleg. U kunt dit nakijken op wetten.overheid.nl. Een verkoop aan één partij die aan één bezoek genoeg heeft, scheelt u en de huurder veel wrijving.
Zo werkt verkopen aan ons
Wij beoordelen verhuurde woningen en beleggingspanden eerst voor eigen aankoop, met de huurder erin. Dat gaat zo.
U vult de aanvraag in met het adres, de huurprijs en het type contract. Daarna beoordeelt iemand van ons het pand en het contract. Wij kopen niet elk object. Past het niet, dan zeggen wij dat.
Er zijn geen openbare verkoop en geen openbare bezichtigingsrondes. Als wij de woning willen zien, stemmen we één bezoek af met u en de huurder. Besluiten wij een bod te doen, dan is dat schriftelijk, met de uitgangspunten erbij: welke huur, welk contract en welke staat wij hebben aangenomen. Zo kunt u ons bod naast andere biedingen leggen.
Gaat u akkoord, dan loopt de overdracht via de notaris. De huurder krijgt na de overdracht bericht van de wisseling en hoeft niets te tekenen. Het is gebruikelijk dat de waarborgsom en de lopende huur bij de notaris worden verrekend. De huurder hoeft daar in beginsel niets voor te doen.
Wij noemen vooraf geen prijs en beloven geen bod. Wat u wel weet: deze route hangt niet af van de huurder.
Wat u klaarlegt
Hoe vollediger uw gegevens, hoe beter elk bod te onderbouwen is, van ons of van een ander. Zorg voor het huurcontract met bijlagen, de actuele huurprijs en de laatste huurverhoging, de hoogte van de waarborgsom, de puntentelling of WOZ-waarde, het energielabel, de VvE-stukken bij een appartement en een eerlijke opsomming van achterstallig onderhoud. Weet u dat de huurder wil vertrekken, of juist heel lang blijft, meld dat dan ook. Het weegt mee.
Een huurder die blijft zitten hoeft uw verkoop niet tegen te houden. Wilt u weten hoe wij uw woning in verhuurde staat beoordelen, vul dan de aanvraag in. U ontvangt een vrijblijvende eerste beoordeling door een mens. Doen wij een bod, dan staan de uitgangspunten erbij. Beslissen doet u daarna zelf.