Huurder en bezichtigingen bij verkoop
Bij een gewone verkoop moet een huurder bezichtigingen tot op zekere hoogte dulden — dat regelt de wet. Maar er bestaat ook een route zonder openbaar bezichtigingsproces. Dit artikel legt beide kanten precies uit.
Wat de wet regelt: artikel 7:223 BW
Artikel 7:223 van het Burgerlijk Wetboek verplicht een huurder om, wanneer de woning wordt verkocht of opnieuw verhuurd, de gebruikelijke maatregelen te dulden: denk aan verkoopborden of -biljetten aan of bij de woning, en het geven van gelegenheid tot bezichtiging aan belangstellenden. De huurder hoeft dus niet mee te wérken aan uw verkoop, maar hij mag haar ook niet onmogelijk maken.
Daar staat tegenover dat de duldplicht geen vrijbrief is. Bezichtigingen horen in overleg te gaan, op redelijke tijdstippen en in een redelijke frequentie; de woning is en blijft het thuis van de huurder. Wat precies redelijk is, hangt af van de situatie — bij een geschil beslist uiteindelijk de rechter. Primaire bron: artikel 7:223 BW op wetten.overheid.nl.
Waarom het in de praktijk toch vaak wringt
De belangen staan tegenover elkaar
U wilt de woning laten zien op haar best; uw huurder wil rust in zijn eigen huis. Elke bezichtiging is voor de huurder een vreemde over de vloer, en dat kleurt hoe kijkers de woning ervaren.
Kijkers zien een bewoond huis
Bij verkoop aan particulieren telt presentatie. Een verhuurde woning laat zich niet stylen en niet leeg fotograferen, en een huurder heeft er geen belang bij om eraan mee te werken.
De relatie met de huurder staat op het spel
Wie zijn huurder tot bezichtigingen moet bewegen terwijl die liever niet verkocht ziet worden, begint elke volgende afspraak een beetje stroever. Dat is geen juridisch probleem, wel een echt probleem.
De route zonder openbaar bezichtigingsproces
Een normale verkoop kán dus bezichtigingen meebrengen — dat is de eerlijke boodschap, en beloftes dat uw huurder „nergens aan hoeft mee te werken” zijn tekort door de bocht. Wat wél kan: het openbare proces overslaan. Bij een rechtstreekse verkoop in verhuurde staat is er geen advertentie, geen open huis en geen kijkersstroom. De eerste beoordeling gebeurt op stukken en foto’s; als er later één opname of taxatie nodig is, wordt die in overleg gepland — met u, en waar nodig netjes afgestemd met de huurder.
Zo blijft de duldplicht van uw huurder buiten beeld, simpelweg omdat er niets te dulden valt. Wat er juridisch met het huurcontract gebeurt bij de overdracht leest u in koop breekt geen huur.
Dit is algemene uitleg, geen juridisch advies. Voor uw eigen situatie raadpleegt u een eigen adviseur.
Vragen over huurders en bezichtigingen
Moet mijn huurder meewerken aan bezichtigingen?
Bij een gewone verkoop: tot op zekere hoogte, ja. Artikel 7:223 van het Burgerlijk Wetboek verplicht een huurder om gebruikelijke verkoopmaatregelen te dulden, zoals verkoopborden of biljetten, en om belangstellenden de gelegenheid te geven de woning te bezichtigen. Hoe vaak en wanneer dat redelijk is, is maatwerk: het gebeurt in overleg, op redelijke tijden en met respect voor het huisrecht van de huurder.
Mag mijn huurder elke bezichtiging weigeren?
Nee, categorisch weigeren verhoudt zich slecht tot de wettelijke duldplicht. Maar de huurder hoeft ook niet alles te accepteren: onaangekondigd langskomen, onredelijke tijdstippen of een doorlopende stroom kijkers hoeft hij niet te dulden. In de praktijk komt het neer op redelijke afspraken over momenten en frequentie.
Kan ik verkopen zonder dat er iemand komt kijken?
Ja. Bij een rechtstreekse verkoop aan een professionele koper is er geen openbaar bezichtigingsproces: geen advertentie, geen open huis en geen kijkersstroom langs uw huurder. De eerste beoordeling kan op stukken en foto's; is er later tóch een opname of taxatie nodig, dan gebeurt dat in overleg — één afspraak, geen traject.
Moet ik mijn huurder vertellen dat ik wil verkopen?
Voor het besluit zelf heeft u vooraf doorgaans geen toestemming nodig, en in de eerste fase merkt de huurder er meestal niets van. Zodra er bezichtigingen nodig zijn, kan het niet meer stil: dan moet u afspraken maken. Rond de overdracht wordt de huurder hoe dan ook geïnformeerd over de nieuwe verhuurder en de betaalgegevens.
Verandert er iets aan het huurcontract door de verkoop?
Nee. Koop breekt geen huur: het contract, de huurprijs en de huurbescherming gaan ongewijzigd over op de koper. De volledige uitleg staat in ons artikel over koop breekt geen huur.
Liever geen kijkers over de vloer bij uw huurder?
Laat uw verhuurde woning op stukken beoordelen. Vrijblijvend, zonder openbaar traject.