Vastgoedportefeuille verkopen — in één keer of gefaseerd
Meerdere verhuurde objecten afstoten vraagt een ander gesprek dan één woning. Discreet richting uw huurders, op basis van uw eigen overzicht, en altijd beoordeeld door een mens.
- Eén transactie of gefaseerd
- Discreet richting huurders
- Overdracht via de notaris
In één transactie verkopen of uitponden?
Wie een portefeuille wil afstoten, staat voor één hoofdkeuze: alles in één transactie aan één koper, of uitponden — de objecten stuk voor stuk verkopen, vaak zodra er een woning leegkomt. Beide routes zijn legitiem, en ze vragen iets heel anders van u.
Uitponden levert per object doorgaans de leegwaarde op, maar kost jaren: u blijft al die tijd verhuurder, met het beheer, de lasten en het leegstandsrisico dat daarbij hoort. En het tempo bepaalt u niet zelf — dat bepalen de huurcontracten.
Verkoop in één transactie geeft één moment van overdracht en één afronding. De koper neemt de portefeuille in verhuurde staat over, inclusief alle lopende contracten. Daartegenover staat dat de prijs op de huurstroom wordt gebaseerd, niet op de som van de leegwaardes.
Het hoeft ook niet alles-of-niets te zijn. Een deel in één transactie verkopen en een deel aanhouden of later uitponden kan ook. In de beoordeling zeggen wij eerlijk welke route wij voor welk deel logisch vinden.
Ook gemengde portefeuilles beoordelen wij
Kan in de beoordeling mee
- Verhuurde huizen en appartementen
- Kamerverhuurpanden en opgesplitste objecten
- Winkels en gemengde objecten met wonen erboven
- Objecten met achterstallig onderhoud of een lager energielabel
- Een portefeuille waarvan een eenheid tijdelijk leegstaat
Vermeld het er wel bij
- Objecten waar een geschil met een huurder loopt
- Objecten in een BV of met een gezamenlijke eigenaar
- Objecten die u buiten de verkoop wilt houden
Gaat het uiteindelijk om één woning met één contract, dan bent u beter af op verhuurde woning verkopen; voor een winkel- of kantoorpand zonder woningen is er bedrijfspand verkopen, en voor één losstaand object voor het rendement is er beleggingspand verkopen.
Uw huurders merken er niets van
Bij een portefeuille weegt discretie zwaarder dan bij één woning. Tientallen huurders die tegelijk geruchten horen over een verkoop: dat wilt u niet, en wij ook niet. Daarom komt er geen advertentie, geen bord en geen bezichtigingsronde langs uw huurders.
De eerste beoordeling doen wij op stukken: de huurrol, de huurstroom, de contracten en de lasten. Ná een voorstel volgt gebruikelijke due diligence op de onderliggende stukken. Uw huurders horen pas van de verkoop ná de overdracht, als de nieuwe verhuurder zich meldt. Hun huurcontracten lopen gewoon door bij de nieuwe eigenaar — koop breekt geen huur, ook bij twintig objecten tegelijk.
De structuur bepaalt mee — met uw eigen fiscalist
Een portefeuille in box 3 verkopen is iets anders dan vastgoed uit een BV verkopen — en soms is de verkoop van aandelen in plaats van stenen een route die uw adviseur wil bekijken. Wat fiscaal verstandig is, hangt af van uw structuur en uw situatie. Die afweging hoort bij uw eigen fiscalist, niet bij ons; wij geven geen fiscaal advies.
Wat wij wél doen: de transactie inrichten naar het advies dat u krijgt. Eén akte of gefaseerd, alles of een deel. Betrek uw fiscalist daarom vroeg — vóór het voorstel, niet erna.
Hoe een portefeuille bij ons loopt
Eén object als startpunt
Vul het adres van één object in en geef bij de bijzonderheden aan om hoeveel objecten het gaat. Wij nemen contact op voor de rest.
Overzicht in plaats van formulier
Bij een portefeuille werken wij met uw eigen overzicht: de huurrol (adressen, actuele huren, contractvormen), de exploitatielasten en de bijzonderheden per object. Een webformulier is daar het verkeerde gereedschap voor.
Menselijke beoordeling van het geheel
Een portefeuille gaat bij ons nooit door een automatische beoordeling. Een mens kijkt naar de objecten, de contracten en de samenhang — en zegt eerlijk welke route logisch is.
Overdracht via de notaris
In één akte of gefaseerd, in het tempo dat bij het advies van uw eigen adviseurs past. Uw huurders ontvangen daarna bericht van de nieuwe verhuurder.
Het volledige proces, inclusief wat er bij de notaris gebeurt, staat op de werkwijze-pagina. Hoe een beoordeling tot stand komt leest u bij de waardebepaling en in de artikelen wat is een verhuurde woning waard en koop breekt geen huur.
Wat wij eerlijk vooraf zeggen
Grote portefeuilles gaan de eigen aankoopcapaciteit van Vastgoedhandelaar.nl voorbij. Dat is geen probleem om over te praten, maar wij zeggen het liever vooraf dan dat u weken wacht op een voorstel dat er niet komt.
Past een portefeuille beter bij een andere partij, dan leggen wij hem daar alleen aan voor als u daar apart toestemming voor geeft. Die toestemming staat standaard uit en u kunt haar altijd intrekken.
Vragen over het verkopen van een portefeuille
Kan ik ook een deel van mijn portefeuille verkopen?
Ja. Een portefeuille hoeft niet in één keer en niet in zijn geheel weg. Een deel nu verkopen en een deel aanhouden of gefaseerd afbouwen kan ook. Geef bij de aanvraag aan welke objecten u in gedachten heeft; de beoordeling volgt de indeling die ú wilt.
Is er een boete als ik binnen vijf jaar verkoop?
Een algemene verkoopboete kennen wij niet, maar er kunnen wel kosten of voorwaarden spelen: boeterente bij het vervroegd aflossen van een hypotheek, een antispeculatiebeding uit de koopakte, of fiscale gevolgen die van uw situatie afhangen. Leg dit vóór de verkoop voor aan uw hypotheekverstrekker en uw eigen adviseur.
Wat betekent verkoop voor box 3 of mijn BV?
Dat hangt af van hoe de portefeuille is gestructureerd, en die afweging ligt bij uw eigen fiscalist. Wij geven geen fiscaal advies. Wat wij wél doen: de verkoop zo inrichten — één transactie, gefaseerd, of per object — dat hij past bij het advies dat u van uw fiscalist krijgt.
Merken mijn huurders iets van het verkoopproces?
Niet tijdens het proces. De beoordeling gebeurt op stukken, zonder bezichtigingsrondes langs uw huurders en zonder publiciteit. Uw huurders horen van de verkoop na de overdracht, van de nieuwe verhuurder. Aan hun contracten en rechten verandert niets.
Kunnen gemengde objecten in de portefeuille mee?
Ja. Een portefeuille met woningen, een winkelpand en een kamerverhuurpand door elkaar kunnen wij beoordelen. Per object kijken wij naar het huurregime, de contracten en de stukken; het voorstel gaat over het geheel.
Moet ik al een compleet overzicht hebben voordat ik contact opneem?
Nee. Begin met één adres en vermeld bij de bijzonderheden om hoeveel objecten het gaat. Het overzicht — adressen, huurstroom, contracten, lasten — stellen wij daarna samen op, in het formaat dat u al heeft.
Wilt u zien hoe wij van huuropbrengst naar een bedrag komen? Onze zustersite bevateen rekenvoorbeeld van huur naar prijs. Die site is van ons; de aanvraag komt bij hetzelfde team terecht.
Bespreek uw portefeuille
Begin met één adres en vermeld om hoeveel objecten het gaat. Wij stellen daarna samen het overzicht op — in het formaat dat u al heeft.