Beleggingspand verkopen of uitponden?

Twee routes, één pand

Wie een verhuurd beleggingspand wil afbouwen, kiest in de kern tussen twee dingen. Of u verkoopt het geheel in verhuurde staat, in één overdracht, aan een partij die verhuurd vastgoed overneemt. Of u pondt zelf uit: u wacht per eenheid tot de huurder vertrekt en verkoopt die woning daarna leeg.

Uitponden levert per woning doorgaans meer op, want de leegwaarde ligt hoger dan de waarde in verhuurde staat. Wat uitponden precies is en waarom beleggers het doen, staat in wat is uitponden. Dit artikel gaat over de keuze zelf.

De vergelijking gaat vaak mis omdat er twee ongelijke dingen naast elkaar worden gelegd: een bedrag dat u vandaag krijgt, tegen een bedrag dat u over onbekend hoeveel jaar krijgt, in delen, met kosten en risico ertussen. Die twee zijn pas vergelijkbaar als het tweede is teruggerekend naar vandaag.

Wat zelf uitponden werkelijk van u vraagt

Uitponden is geen transactie maar een bedrijfsvoering die jaren duurt. Per vrijgekomen eenheid komt er telkens hetzelfde rondje:

• Wachten tot de huurder zelf opzegt — dat is het enige moment waarop de woning leegkomt.
• De woning opknappen tot verkoopbare staat.
• Verkopen: adverteren, bezichtigen, onderhandelen, overdragen.
• Ondertussen de overige eenheden gewoon blijven verhuren en beheren.

Bij een pand met zes eenheden en een normaal verloop bent u daar een reeks van jaren mee bezig. In die jaren draagt u het leegstandsrisico, het onderhoud, de wisselende regelgeving en de marktbeweging. En u kunt niet halverwege beslissen dat u er klaar mee bent zonder de rest alsnog in verhuurde staat te verkopen — vaak tegen een minder gunstige prijs, omdat er dan een gemengd pand ligt met een deel verkocht en een deel verhuurd.

De vergelijking eerlijk maken

Zet de twee routes naast elkaar op vier assen. Niet op één, want dan wint uitponden altijd op papier.

Bedrag

Uitponden: de leegwaarde per eenheid, minus opknapkosten, verkoopkosten en de gemiste huur tijdens leegstand. In één keer verkopen: één bedrag voor het geheel in verhuurde staat, nu.

Tijd

Uitponden loopt zolang uw huurders blijven zitten, en dat bepaalt u niet. In één keer verkopen kent één overdrachtsmoment. Reken de uitpondopbrengst daarom terug naar vandaag: honderdduizend euro over zeven jaar is geen honderdduizend euro.

Risico

Bij uitponden ligt het risico bij u: leegstand, onderhoud dat opduikt, regelgeving die verandert, een markt die kan draaien. Bij verkoop in verhuurde staat gaat dat risico over op de koper, en dat is precies waarom hij minder betaalt dan de opgetelde leegwaarde.

Werk

Uitponden is jarenlang beheer, verhuur en verkoop naast uw gewone leven of bedrijf. Voor de een is dat een prettige bezigheid, voor de ander de reden om ermee te stoppen. Zet er een uurtarief op en tel de uren; dat maakt de post zichtbaar in plaats van gevoelsmatig.

Welke route bij welke situatie past

Zelf uitponden past wanneer

• u de tijd heeft en het beheer geen last vindt;
• het verloop in het pand aantoonbaar hoog is — korte huurperiodes, veel wisselingen;
• de eenheden los goed verkoopbaar zijn en gesplitst zijn of eenvoudig te splitsen;
• u het geld niet nodig heeft en de spreiding van uw vermogen niet knelt;
• het onderhoud op orde is en er geen grote ingreep aankomt.

In één keer verkopen past wanneer

• u duidelijkheid wilt op één moment;
• de huurders lang zitten en weinig verloop laten zien;
• het pand niet gesplitst is en splitsen niet vanzelfsprekend of niet toegestaan is;
• er onderhoud aankomt dat u niet meer wilt doen;
• leeftijd, gezondheid of een bedrijfsopvolging maakt dat een meerjarig traject niet past;
• de concentratie in uw portefeuille u te groot is geworden.

Hoe een verkoop van het geheel in de praktijk verloopt, staat op beleggingspand verkopen en, bij meerdere objecten, op vastgoedportefeuille verkopen.

De tussenweg die vaak vergeten wordt

Het hoeft geen alles-of-niets te zijn. Wie een deel van het pand al leeg heeft, kan die eenheden los verkopen en de rest in verhuurde staat afstoten. En wie is begonnen met uitponden maar merkt dat het verloop tegenvalt, kan halverwege alsnog overstappen.

Dat laatste kost wel wat: een gedeeltelijk uitgepond pand is voor een koper minder overzichtelijk dan een compleet pand, en dat vertaalt zich in de prijs. Het is daarom verstandiger om de route vooraf te kiezen op basis van het werkelijke verloop dan om onderweg van gedachten te veranderen.

Dit artikel is algemene uitleg en geen juridisch advies en geen fiscaal advies. De fiscale gevolgen van uitponden verschillen bovendien per situatie en per rechtsvorm; leg die voor aan uw eigen adviseur voordat u kiest.

Veelgestelde vragen