Koop breekt geen huur
Het bekendste misverstand bij verhuurde woningen — en de reden dat verkopen met een huurder erin gewoon kan.
Wat de regel inhoudt
Koop breekt geen huur (artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek) betekent: als een verhuurde woning van eigenaar wisselt, gaat de huurovereenkomst mee. De koper wordt van rechtswege de nieuwe verhuurder. Preciezer: de rechten en verplichtingen van de verhuurder die ná de overdracht opeisbaar worden, gaan over op de koper — de wet beperkt dat bovendien tot bedingen die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de woning tegen de huurprijs. De huurder houdt zijn woning, zijn huurprijs en zijn opzegbescherming.
De spiegelzijde: wat vóór de overdracht al opeisbaar was, blijft in beginsel bij de oude verhuurder. Een bestaande huurachterstand of een lopende procedure verhuist dus niet vanzelf mee; wie dat anders wil, moet het bij de koop apart regelen.
Voor u als verkoper is dat goed nieuws: u hoeft niet te wachten tot uw huurder vertrekt. Voor de koper is het een gegeven waar hij mee rekent — en het is precies de reden dat een verhuurde woning anders wordt gewaardeerd dan een lege.
Wanneer merkt uw huurder er iets van?
U besluit te verkopen
Voor de verkoop zelf heeft u vooraf doorgaans geen toestemming van uw huurder nodig, en u bent in deze fase doorgaans niet verplicht hem te informeren. Wat er in uw huurcontract of in bijzondere afspraken staat, gaat vóór deze algemene uitleg.
Het object wordt beoordeeld
Bij een rechtstreekse verkoop komt er geen advertentie en geen openbare bezichtigingsronde. De eerste beoordeling kan zonder bezoek; is er later tóch een opname of taxatie nodig, dan gebeurt dat in overleg met u en met inachtneming van de rechten van uw huurder.
De koopovereenkomst wordt getekend
Op dit moment verandert er juridisch nog niets voor de huurder. Het contract loopt gewoon door.
De overdracht bij de notaris
Nu gaat het verhuurderschap over. De koper wordt van rechtswege de nieuwe verhuurder.
De huurder krijgt bericht
Rond de overdracht wordt de huurder praktisch geïnformeerd: wie de nieuwe verhuurder is en op welk rekeningnummer de huur voortaan wordt betaald. De huurovereenkomst en de huurbescherming blijven gelden; wat verandert zijn de verhuurder-, contact- en betaalgegevens.
Vier hardnekkige misverstanden
Mijn huurder moet toestemming geven
Nee. U verkoopt uw eigendom, niet zijn huurrecht. Instemmen hoeft hij niet; alleen bezichtigingen moet hij in beperkte mate dulden.
Ik moet eerst opzeggen
Nee, en dat kan meestal ook helemaal niet. Bij een woning met huurbescherming kunt u de huur niet zomaar opzeggen om te verkopen.
De nieuwe eigenaar kan de huurder eruit zetten
Niet zomaar. De nieuwe eigenaar treedt in uw positie en heeft precies dezelfde beperkte opzeggronden als u.
De huur mag daarna omhoog
Alleen binnen de normale regels die ook voor u golden. Een eigendomsoverdracht is zelf geen aanleiding voor een huurverhoging; reguliere wettelijke of contractuele huurverhogingen kunnen daarna wel gewoon mogelijk blijven.
Waar het wél om vraagt
De regel verplaatst de huurrelatie, niet uw hele geschiedenis met de huurder. Wat ná de overdracht opeisbaar wordt, hoort bij de nieuwe verhuurder. Maar een huurachterstand die vóór de overdracht is ontstaan, gaat niet automatisch mee over: die blijft in beginsel een vordering van u, tenzij koper en verkoper daar apart iets over afspreken. Hetzelfde geldt voor lopende geschillen en oude claims. Vertel dit soort zaken dus vooraf: het is bijna nooit een reden om af te haken, wel iets dat bij de koop apart geregeld moet worden.
Ook mondelinge afspraken die feitelijk bij de huur horen, wegen mee in de beoordeling. Leg ze op tafel, dan kan de koper er rekening mee houden in plaats van er later op terug te komen.
Dit is algemene uitleg, geen juridisch advies over uw situatie. Voor uw eigen geval raadpleegt u een eigen adviseur.
Primaire bronnen: artikel 7:226 BW (wetten.overheid.nl) en de uitleg voor verhuurders op rijksoverheid.nl.
Verder lezen: huurder en bezichtigingen bij verkoop, wat is een verhuurde woning waard?, verkopen aan uw huurder en de pagina verhuurde woning verkopen.
Weegt u af hoe u de woning het beste verkoopt? Op onze zustersite staande drie verkooproutes op een rij. Die site is van ons; de aanvraag komt bij hetzelfde team terecht.
Uw verhuurde woning laten beoordelen
Vul postcode en huisnummer in. Uw gegevens vragen wij pas aan het eind, en u zit nergens aan vast.