Huurcontract opzeggen als verhuurder
Opzeggen kan alleen op een grond die in de wet staat. Verkopen hoort daar vrijwel nooit bij, en opzeggen is bovendien iets anders dan de woning terugkrijgen.
Zonder grond geen opzegging
Een verhuurder van woonruimte kan de huur niet opzeggen omdat het hem uitkomt. De opzegging moet steunen op een grond die in de wet staat, in artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek. Staat er geen grond onder, dan houdt de opzegging geen stand.
Dat is een wezenlijk ander vertrekpunt dan bij bedrijfsruimte of bij een koopcontract. De huurder van een woning heeft huurbescherming, en die verdwijnt niet doordat u andere plannen krijgt met het pand.
Wat de wet als reden accepteert
Huurachterstand
De huurder loopt achter met betalen, volgens de Rijksoverheid ten minste een maand.
Overlast
De huurder veroorzaakt overlast, bijvoorbeeld geluidsoverlast.
Dringend eigen gebruik
De verhuurder heeft de woning zelf dringend nodig. Het voorbeeld dat de Rijksoverheid noemt is na een scheiding.
Diplomatenclausule
De verhuurder of de vorige huurder keert terug in de woning.
De huurder weigert een redelijk nieuw contract
Bijvoorbeeld bij een voorgestelde wijziging van de huurovereenkomst.
De bestemming van de woning is veranderd
Er ligt een gewijzigde bestemming op het pand.
Hospitaverhuur na de proeftijd
Bij een hospitakamer, na een proefperiode van negen maanden.
De huurder hoort niet meer bij de doelgroep
Bij woningen die voor een bepaalde groep bestemd zijn.
Verhuur aan eigen ouders of kinderen
De verhuurder wil de woning aan zijn eigen ouders of kinderen gaan verhuren.
Deze opsomming volgt de uitleg van de Rijksoverheid op Mag mijn verhuurder de huur opzeggen van mijn woning?, nagelezen op 29 september 2026. Of een grond in uw situatie opgaat, is een juridische vraag over uw eigen dossier en hoort bij uw eigen jurist.
Verkopen is geen opzeggingsgrond, op één smal geval na
Dit is het punt waarop de meeste verhuurders zich vergissen. U mag uw verhuurde woning verkopen, daar heeft u geen toestemming voor nodig. Maar u mag de huur niet opzeggen omdát u wilt verkopen.
De Rijksoverheid noemt één uitzondering, en die is smal. Alle voorwaarden gelden tegelijk: de verhuurder is een natuurlijk persoon, hij gaat trouwen of een geregistreerd partnerschap aan, hij verhuurt niet meer dan één woning, hij heeft minimaal twee jaar vóór de start van de huurovereenkomst zelf in die woning gewoond, en de huur mag maar één keer om deze reden worden beëindigd. Wie meerdere objecten verhuurt, valt hier buiten.
Wat wél kan is verkopen met de huurder erin. Het contract gaat dan mee naar de koper; zie koop breekt geen huur.
Hoe een opzegging eruitziet
Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd noemt de Rijksoverheid een opzegtermijn van drie tot zes maanden, afhankelijk van hoe lang de huurder in de woning woont. Een tijdelijk contract eindigt op de afgesproken datum; daarvoor geldt een eigen regeling. Wat er in uw eigen huurovereenkomst staat, gaat vóór deze algemene uitleg.
De opzegging gaat aangetekend, zodat vaststaat dat en wanneer de huurder hem heeft ontvangen. In de brief hoort de grond te staan waarop u opzegt.
Opzeggen is niet hetzelfde als de woning terugkrijgen
Ook een opzegging op een geldige grond beëindigt de huur niet uit zichzelf. Stemt de huurder niet in, dan loopt de huurovereenkomst door en komt de zaak bij de rechter. In de woorden van de Rijksoverheid: tot de rechter uitspraak doet, mag de huurder in de woning blijven wonen.
Voor uw planning betekent dat iets anders dan een termijn van drie tot zes maanden suggereert. U weet vooraf niet wanneer het pand leeg is, en u weet vooraf niet of het leeg komt. Dat is precies de onzekerheid waar veel eigenaren op vastlopen wanneer zij eerst leeg willen maken en daarna pas willen verkopen.
Verkopen in verhuurde staat
De andere route is het pand verkopen zoals het is, met het contract en de huurder erin. Dan hoeft er niets opgezegd te worden, is er geen procedure en is er geen termijn die kan uitlopen. Wat u inlevert is de leegwaarde: een verhuurd pand brengt minder op dan hetzelfde pand leeg.
Wat die afweging in uw geval betekent, hangt af van de huur, het contracttype en de staat van het object. Lees verhuurde woning verkopen of wachten of verkopen met huurbescherming.
Vragen over opzeggen als verhuurder
Kan ik de huur opzeggen omdat ik wil verkopen?
In de regel niet. De Rijksoverheid noemt verkoop alleen als grond in een zeer smal geval: de verhuurder is een natuurlijk persoon die gaat trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaat, verhuurt niet meer dan één woning, heeft daar minimaal twee jaar vóór de start van de huur zelf gewoond, en de huur mag maar één keer om die reden eindigen. Voor een belegger met meerdere objecten gaat dat niet op.
Hoe lang is de opzegtermijn?
Bij een vast contract noemt de Rijksoverheid drie tot zes maanden, afhankelijk van hoe lang de huurder er woont. Wat er in uw eigen contract staat, gaat vóór deze algemene uitleg.
De huurder reageert niet op mijn opzegging. Eindigt de huur dan?
Nee. Stemt de huurder niet in, dan loopt de huur door en beslist uiteindelijk de rechter. Tot die uitspraak mag de huurder in de woning blijven wonen.
Kan de koper de huurder er wel uit krijgen?
De koper treedt in uw positie als verhuurder en heeft dezelfde beperkte gronden als u. Een eigendomsoverdracht verandert de huurbescherming niet.
Benieuwd of uw object past?
Vul postcode en huisnummer in. Uw gegevens vragen wij pas aan het eind, en u zit nergens aan vast.