Wat een vast huurcontract is
Een vast huurcontract is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Er staat geen datum in waarop de huur vanzelf eindigt. De huurder kan opzeggen; u als verhuurder kunt dat alleen op een van de gronden die de wet noemt, en die gronden zijn beperkt.
Sinds 1 juli 2024 is dit voor woonruimte weer de hoofdregel. Tijdelijke contracten mogen alleen nog in specifiek benoemde situaties. Voor wie een woning met een tijdelijk contract heeft, gelden andere vragen; die staan in verkopen met een tijdelijk huurcontract.
Belangrijk verschil met wat veel eigenaren denken: „vast” slaat op de looptijd, niet op de huurprijs en niet op de zekerheid voor u. Het contract is juist vast voor de huurder en open voor u.
Wat het betekent als u wilt verkopen
U mag verkopen. Daar heeft u geen toestemming voor nodig en het contract staat er niet aan in de weg. Wat u niet kunt, is de woning leeg opleveren omdat u haar verkoopt: het huurcontract gaat mee over op de nieuwe eigenaar, met dezelfde huurprijs, dezelfde afspraken en dezelfde opzegbescherming.
Dat is de kern van artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek, in de praktijk bekend als „koop breekt geen huur”. De uitwerking, inclusief welke verplichtingen in beginsel bij u als oude verhuurder blijven, staat in koop breekt geen huur.
Praktisch gevolg: uw koper is niet iemand die er zelf wil gaan wonen. Uw koper is iemand die een verhuurde woning wil hebben — en dat is een andere markt, met andere prijzen en een ander soort onderhandeling.
Wat het met de waarde doet
Een woning met een contract voor onbepaalde tijd is doorgaans minder waard dan dezelfde woning leeg. Hoeveel minder, hangt niet af van het woord „vast” maar van vijf dingen:
- De huurprijs ten opzichte van wat er wettelijk gevraagd mag worden en wat de markt zou doen. Een huur die dicht bij het maximum ligt, is voor een koper meer waard dan een huur die er ver onder zit.
- De puntentelling en het energielabel, omdat die de toegestane huur begrenzen.
- De staat van de woning en het onderhoud dat eraan komt.
- De locatie en of daar vraag is naar verhuurd bezit.
- Wie de koper is: een partij die op huurrendement rekent, komt op een ander bedrag uit dan een partij die op de leegwaarde op termijn rekent.
Hoe die factoren samen het verschil tussen leegwaarde en verhuurde waarde bepalen, en hoe u dat zelf doorrekent, staat op de waarde van een verhuurde woning.
De routes die u heeft
In verhuurde staat verkopen
De meest rechtstreekse route: één koper, één overdracht, de huurder blijft zitten en merkt er inhoudelijk niets van. U levert een deel van de leegwaarde in. Zie verhuurde woning verkopen.
Aan de zittende huurder verkopen
Bij een contract voor onbepaalde tijd is dit vaker een reële optie dan eigenaren denken: de huurder woont er graag, kent de woning en heeft geen verhuizing nodig. Het staat of valt met zijn financiering. Zie verkopen aan uw huurder.
Wachten tot de huurder zelf opzegt
Kan, maar er is bij een contract voor onbepaalde tijd geen datum om op te plannen. Hoe u die afweging doorrekent zonder uzelf rijk te rekenen, staat in nu verkopen of wachten.
In gesprek gaan over vrijwillige beëindiging
Een beëindigingsovereenkomst waar de huurder uit vrije wil mee instemt, is een geldige route, eventueel met een vergoeding. Instemming die onder druk tot stand komt, is dat niet — en een serieuze koper rekent daar ook niet mee.
Wat u vooraf op orde brengt
Bij dit soort verkopen kost de onderhandeling zelden de meeste tijd. Het dossier wel. Een koper die niet kan zien wat hij overneemt, rekent een risico-opslag — en die betaalt u.
- Het huurcontract met alle bijlagen, aanvullingen en wijzigingen, ook de afspraken die per e-mail of app zijn gemaakt.
- De huurprijshistorie en de laatste indexering.
- De puntentelling en het energielabel.
- De waarborgsom en hoe die is geadministreerd.
- Servicekosten en de afrekeningen daarvan.
- Openstaande gebreken, meldingen of lopende procedures.
- Bewijs van de onderhoudsstaat: facturen, keuringen, garanties.
Dit artikel is algemene uitleg en geen juridisch advies. Wat er in uw situatie geldt, hangt af van uw contract en uw eigen positie; leg dat voor aan uw eigen adviseur.
Veelgestelde vragen
Kan ik een woning met een vast huurcontract verkopen?
Ja. U heeft geen toestemming van de huurder nodig. Wat u niet kunt, is de woning leeg opleveren: het contract gaat mee over op de nieuwe eigenaar, met dezelfde huurprijs en dezelfde bescherming.
Kan ik het contract opzeggen omdat ik ga verkopen?
Nee. De wens om te verkopen is geen wettelijke opzeggrond. Opzeggen door de verhuurder kan alleen op een van de gronden die de wet noemt, en die zijn beperkt.
Is een woning met een contract voor onbepaalde tijd minder waard?
Doorgaans lager dan dezelfde woning leeg, omdat een koper die er zelf wil wonen afvalt. Hoeveel lager hangt vooral af van de huurprijs ten opzichte van de toegestane huur, de punten, de staat, de locatie en wie de koper is.
Wat merkt mijn huurder van de verkoop?
Inhoudelijk niets: dezelfde huurprijs, dezelfde afspraken, dezelfde opzegbescherming. Alleen de partij aan wie hij huur betaalt, wordt een andere. Wel is het verstandig hem tijdig te informeren.
Moet mijn huurder bezichtigingen toelaten?
Hij moet bezichtigingen in beperkte mate dulden bij een redelijk verzoek en met redelijke aankondiging; onbeperkte toegang bestaat niet. Leg dagen, tijden en aantallen schriftelijk vast.