Huis verkopen met een hypotheekachterstand: kan dat, en wat levert het op

Hoe lang u een achterstand mag hebben

De wet noemt geen termijn. Een hypotheekhouder heeft in beginsel het recht van parate executie (artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek): zodra u in verzuim bent, mag de bank de woning laten verkopen zonder eerst een vonnis te halen. In de praktijk gaat daar een traject aan vooraf. Eerst herinneringen en een aanmaning. Dan gaat het dossier meestal naar de afdeling bijzonder beheer, die een betalingsregeling of een tijdelijke aanpassing van de lasten kan voorstellen. Pas als dat niets oplevert, geeft de bank de notaris opdracht om de veiling aan te zeggen.

Eén termijn is wel concreet. Volgens het reglement van Stichting BKR meldt een hypotheekverstrekker een achterstand zodra u drie maandtermijnen achterloopt. Die registratie blijft na herstel nog vijf jaar zichtbaar en bemoeilijkt in die periode elke nieuwe financiering.

Wie dus denkt "ik koop eerst iets anders en verkoop daarna": met een lopende achterstand is die volgorde in de praktijk afgesneden. Een overbruggingshypotheek vereist een verstrekker die u nu krediet wil geven, en dat is precies wat een achterstand blokkeert. De realistische volgorde is: eerst verkopen, dan verder kijken.

Verkopen terwijl de hypotheek nog loopt

Dat is de normale gang van zaken. Bijna elke woning in Nederland wordt verkocht met een lopende hypotheek. De notaris ontvangt de koopsom, lost daaruit de hypotheekschuld af en laat de inschrijving in het Kadaster doorhalen. Wat overblijft, wordt aan u uitgekeerd. De achterstand, de opgelopen rente en eventuele incassokosten worden bij die afrekening gewoon meegenomen.

Een boete voor verkoop is er meestal niet. In de meeste hypotheekvoorwaarden is volledig aflossen bij verkoop van de woning boetevrij. Controleer dat wel in uw eigen voorwaarden, want er bestaan uitzonderingen, bijvoorbeeld als de aflossing niet samenvalt met de eigendomsoverdracht.

Er is één situatie waarin de bank wel aan tafel moet. Als de verwachte opbrengst lager is dan de schuld, kan de notaris de hypotheek niet doorhalen zonder instemming van de bank. De bank moet dan akkoord gaan met een verkoop met restschuld. Dat doet zij in de regel als de prijs marktconform is, onderbouwd met een taxatie, en als er afspraken zijn over hoe u de restschuld gaat afbetalen. Betrek de bank daarom vroeg, niet pas als er een koper is.

Wat een veiling u kost

Het verschil tussen zelf verkopen en de bank laten verkopen zit in de opbrengst en in de kosten.

Bij een executieveiling koopt een koper zonder ontbindende voorwaarden, vaak zonder de woning van binnen te hebben gezien, en met het risico dat er nog iemand in woont. Dat risico prijst de koper in. De opbrengst ligt daardoor doorgaans onder wat dezelfde woning bij een gewone verkoop opbrengt. Hoeveel lager verschilt per woning en per veiling; een vast percentage is er niet.

De kosten komen erbovenop. Notariskosten, veilingkosten, taxatie, deurwaarder en de eigen kosten van de bank worden uit de opbrengst betaald, voordat er iets van de schuld wordt afgelost. Wat na de veiling aan schuld overblijft, is uw restschuld. De bank kan die bij u blijven vorderen.

Sinds de wijziging van de veilingregels in 2015 kan niet alleen de bank, maar ook uzelf de voorzieningenrechter vragen om een onderhandse verkoop toe te staan in plaats van een openbare veiling (artikel 3:268 lid 2 BW). Dat is een noodrem. Het kan alleen als er al een concrete koper met een concreet bod is, en de rechter toetst of dat bod beter is dan wat de veiling naar verwachting oplevert. Wie die route nodig heeft, is al laat. Beter is het niet zover te laten komen.

Wat het oplevert: de rekensom

Wat een verkoop u oplevert, is in de kern één aftreksom. De koopsom, minus de resterende hypotheekschuld, minus de achterstand met rente en kosten, minus de kosten van de verkoop zelf. Is de uitkomst positief, dan is dat uw overwaarde en die krijgt u via de notaris uitgekeerd. Is de uitkomst negatief, dan is dat uw restschuld.

Drie dingen bepalen die uitkomst, en op alle drie heeft u invloed zolang u zelf verkoopt.

De koopsom. Bij een gewone verkoop op de markt bepaalt u de vraagprijs en kiest u de koper. Bij een verkoop aan een opkoper accepteert u meestal een prijs onder wat een lange verkoop op de open markt mogelijk zou opbrengen, in ruil voor zekerheid. Bij een veiling bepaalt u niets.

De tijd. Elke maand achterstand kost rente en incassokosten, en brengt de veiling dichterbij. Een verkoop die langer duurt maar een iets hogere prijs oplevert, kan per saldo minder overhouden dan een snellere verkoop tegen een iets lagere prijs. Reken dat door voordat u kiest, met de rente en kosten die uw bank in rekening brengt.

De restschuld. Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan kan het Waarborgfonds een restschuld na gedwongen verkoop onder voorwaarden kwijtschelden. Daarvoor moet de achterstand buiten uw schuld zijn ontstaan, bijvoorbeeld door werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid, en moet u hebben meegewerkt aan het beperken van het verlies. Vraag dit na bij uw bank voordat u verkoopt, want de manier waarop u verkoopt telt mee.

Verhuurde woning met een achterstand

Voor eigenaren van een verhuurde woning speelt nog iets extra's. In vrijwel elke hypotheekakte staat een huurbeding: verhuren zonder toestemming van de bank is niet toegestaan. Bij een gewone verkoop speelt dat beding geen rol. U verkoopt de woning met huurder erin aan een koper die dat accepteert. Bij een executieveiling ligt dat anders. De bank is dan in beginsel verplicht het huurbeding in te roepen, met verlof van de voorzieningenrechter, en de huurder kan de woning moeten verlaten. Dat maakt de veiling voor een verhuurder ingrijpender dan voor een bewoner: u verliest niet alleen het pand, maar ook de huurrelatie die u misschien had willen laten voortbestaan.

Een verhuurde woning verkoopt bovendien lastiger op de open markt. Particuliere kopers willen er zelf in, en die vallen af. Wat overblijft zijn beleggers en partijen die gewend zijn een verhuurd object te beoordelen. Dat is een kleinere groep, maar wel een groep die geen openbare bezichtigingen nodig heeft en die met een lopend huurcontract kan rekenen.

Waar u in welke fase nog voor kunt kiezen

Zolang de bank nog geen veiling heeft aangezegd, heeft u alle opties: een betalingsregeling, een gewone verkoop via een makelaar, of een rechtstreekse verkoop aan een koper die het pand beoordeelt en een bod uitbrengt. Na de aanzegging blijven alleen de laatste twee over, en dan onder tijdsdruk en met de bank die meekijkt. Na de veiling is er niets meer te kiezen.

Wie de achterstand ziet aankomen, doet er goed aan om in de eerste fase te beslissen. Dat is ook het moment waarop de bank het meest bereid is mee te werken. Zij ziet liever een marktconforme verkoop dan een veiling met een restschuld die zij zelf moet innen.

Een rechtstreekse verkoop als optie

Een rechtstreekse verkoop aan een vastgoedopkoper is niet voor iedereen de beste keuze. Wie de tijd heeft en een courante woning bezit, haalt op de open markt meestal meer. Voor wie een verhuurd of minder courant pand heeft, of geen ruimte meer voor maanden onzekerheid, kan het wel passen: geen Funda, geen openbare bezichtigingen, en een koper die een verhuurd object beoordeelt zoals het is. De doorlooptijd hangt af van de beoordeling van het pand, de afstemming met uw bank en de planning van de notaris. Daar is vooraf geen vaste termijn voor te geven.

Wilt u weten wat uw pand in deze situatie zou kunnen opleveren, dan kunt u de gegevens van het pand en de stand van de hypotheek vrijblijvend aan ons voorleggen. U ontvangt dan een beoordeling en, als het pand bij ons past, een voorstel. Daarmee heeft u een concreet getal om naast de andere opties te leggen, en dat is precies wat u in deze fase nodig heeft.