Wie zijn huis verkoopt aan een bekende, heeft het lastigste deel van een verkoop al achter de rug. De koper is er. Er hoeft geen advertentie op Funda, er komen geen vreemden over de vloer en er is geen onderhandeling met tien partijen tegelijk. Precies daarom kiezen veel eigenaren er in deze situatie voor om de makelaar over te slaan.
Dat kan goed uitpakken, maar niet vanzelf. De makelaar doet meer dan kopers zoeken. Hij bewaakt de prijs, de papieren en de afspraken. Valt hij weg, dan komt dat werk bij u terecht. Dit artikel loopt door wat u dan zelf moet regelen, in de volgorde waarin het speelt. Het is algemene informatie en geen juridisch of fiscaal advies. Laat uw eigen situatie beoordelen door een notaris of adviseur.
Is het verstandig om zonder makelaar te verkopen?
Bij een verkoop aan een bekende is het meestal goed te doen, op één voorwaarde: u neemt de zakelijke kant serieus, juist omdat u de koper kent. De fouten bij dit soort verkopen zitten zelden in de techniek. Ze zitten in afspraken die mondeling zijn gemaakt, in een prijs die "wel redelijk" leek en in gebreken die niet zijn genoemd omdat de koper het huis toch al kende.
Een ruzie met een vreemde koper kost geld. Een ruzie met een familielid, buurman of collega kost geld én de relatie. Dat is de reden om het strakker te doen dan u misschien van plan was, niet losser.
De prijs: laat hem door een derde vaststellen
De prijs is het eerste punt waar het misgaat. Vraagt u te veel, dan voelt de bekende zich gebruikt. Vraagt u te weinig, dan doet u uzelf tekort. Een verkoop onder de waarde kan daarnaast gevolgen hebben voor de schenkbelasting; de regels hiervoor kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Of dat in uw geval speelt, hangt af van uw situatie. Laat het vooraf toetsen door een notaris of belastingadviseur voordat u een bedrag afspreekt.
De praktische oplossing is een onafhankelijke taxatie. U en de koper kiezen samen een taxateur, delen de kosten en spreken vooraf af dat de taxatiewaarde de basis is. Heeft de koper een hypotheek nodig, dan kan de bank om een gevalideerd taxatierapport vragen. Is dat het geval, dan is het rapport geen extra kostenpost, maar een stap die er toch al aankomt.
Wil de bekende het huis kopen om te verbouwen en door te verkopen, dan komt vaak de vraag hoeveel winst daar in zit. Daar bestaat geen algemeen antwoord op, maar de rekensom is wel altijd dezelfde. De winst is wat overblijft van de verkoopopbrengst na aftrek van de aankoopprijs, de kosten koper, de verbouwkosten, de financieringslasten en de verkoopkosten. Hoe dat uitpakt, hangt af van het pand en van de markt op het moment van doorverkoop. Voor u als verkoper is de relevante vraag een andere: krijgt u een prijs die klopt met de huidige waarde van het pand. Wat de koper er daarna mee doet, is zijn rekensom.
Uw informatieplicht geldt ook tegenover een bekende
Als verkoper heeft u in beginsel een mededelingsplicht: gebreken die u kent en die voor de koper van belang zijn, moet u melden. De koper heeft daarnaast een eigen onderzoeksplicht. Bij een bekende ontstaat snel het gevoel dat dit niet hoeft, omdat hij het huis al kent. Dat is een vergissing. Na de overdracht telt wat op papier staat, niet wat iemand ooit heeft gezien.
Zet daarom op papier wat u weet. Gebruik daarvoor een vragenlijst over de staat van de woning en een lijst van zaken die achterblijven. Makelaarsverenigingen stellen zulke modellen beschikbaar. Vul ze eerlijk en volledig in, ook bij een lekkage van jaren geleden die is gerepareerd. Voeg de stukken toe die u heeft: bouwtekeningen, onderhoudsbonnen, rapporten van eerdere keuringen, de splitsingsakte en VvE-stukken bij een appartement.
Een energielabel is bij verkoop van een woning in beginsel verplicht, ook bij verkoop aan een bekende. Regel dat op tijd, want een label wordt opgesteld door een erkende adviseur die langs moet komen.
De koopovereenkomst: schriftelijk, volledig en met voorwaarden
Bij verkoop van een woning aan een particuliere koper is een schriftelijke koopovereenkomst in beginsel verplicht. Een handdruk telt niet. U mag de overeenkomst zelf opstellen, maar de notaris kan dat ook doen. Bij verkoop aan een bekende is dat de veiligste route. De notaris is onpartijdig en kent de valkuilen. Daar rekent de notaris een tarief voor.
Let daarbij op deze onderdelen:
- Bedenktijd. Een particuliere koper van een woning heeft in beginsel een korte wettelijke bedenktijd na ontvangst van de getekende akte; hoe lang die duurt en hoe hij wordt geteld, staat in de wet en kan de notaris u vertellen. Daar valt niet zomaar van af te wijken, ook niet als de koper uw broer is.
- Ontbindende voorwaarden. Spreek af of de koper een financieringsvoorbehoud krijgt, tot welke datum, en of er een bouwkundige keuring plaatsvindt. Zonder deze afspraken is onduidelijk wat er gebeurt als de hypotheek niet rondkomt.
- Waarborgsom of bankgarantie. Een modelovereenkomst kent een bepaling waarbij de koper een deel van de koopsom bij de notaris stort als zekerheid. Bij een bekende wordt dit vaak weggelaten uit beleefdheid. Doe dat niet. Het beschermt u als de koper toch afhaakt.
- Leveringsdatum en oplevering. Leg vast wanneer de sleutel overgaat en in welke staat. "Zoals het nu is" is geen staat.
- Wat erbij hoort. De lijst van zaken hoort als bijlage bij de akte.
De koper kan de notaris vragen om de koopovereenkomst in te schrijven bij het Kadaster. Dat beschermt de koper tegen beslag of een tweede verkoop in de periode tot de levering. Als verkoper heeft u daar zelf weinig aan, maar het is goed om te weten dat de optie bestaat als de koper ernaar vraagt.
De notaris en de overdracht
De levering van een woning loopt in Nederland via de notaris. Hij stelt de leveringsakte op, controleert of er hypotheken of beslagen op het pand rusten, regelt de aflossing van uw lopende hypotheek uit de koopsom en zorgt voor inschrijving in het Kadaster. Zonder makelaar bent u zelf het aanspreekpunt voor de vragen die de notaris stelt. Reserveer daar tijd voor en lever stukken snel aan.
Wie de notaris kiest, bepalen koper en verkoper samen. Gebruikelijk is dat de koper kiest en betaalt, maar bij een verkoop tussen bekenden is elke afspraak mogelijk, zolang hij op papier staat.
Als het pand verhuurd is
Verkoopt u een verhuurde woning aan een bekende, dan koopt hij het pand mét de huurder. Koop breekt in beginsel geen huur: de huurovereenkomst gaat over op de nieuwe eigenaar, met de rechten en plichten die rechtstreeks samenhangen met het gebruik van de woning en de huur die daar tegenover staat. Andere afspraken gaan niet vanzelf mee. De koper wordt verhuurder, of hij dat nu van plan was of niet.
Dat vraagt om extra papieren. Voeg de huurovereenkomst toe, de laatste huurverhogingen, gegevens over de borg en eventuele afspraken die niet in het contract staan. Leg ook vast wie de borg overneemt en wat er gebeurt met huur die over de leveringsdatum heen loopt. Wil de bekende er zelf gaan wonen, dan kan hij de huur niet zomaar opzeggen. De wet stelt daar voorwaarden aan, en voor een nieuwe eigenaar geldt bovendien een wachttijd. Laat hem dat vooraf weten, voordat het na de overdracht een verrassing wordt.
Als de bekende toch afhaakt
Het gebeurt. De hypotheek komt niet rond, de partner wil toch iets anders, of de bouwkundige keuring geeft een tegenvaller. U staat dan weer aan het begin, maar wel met een dossier dat op orde is en een taxatie in de hand.
Wie dan geen zin heeft in een publiek verkooptraject, kan het pand ook rechtstreeks aanbieden aan een vastgoedhandelaar. Wij beoordelen uw object eerst voor eigen aankoop, ook als het verhuurd is. Er zijn geen openbare bezichtigingen en geen advertenties. Pas na die beoordeling volgt wel of geen voorstel. Een voorstel is een bod op basis van de staat en de situatie van het pand, dus niet per definitie een marktprijs zoals een taxateur die vaststelt.
Wilt u weten of uw pand in aanmerking komt, dan kunt u het via het formulier aanmelden. De beoordeling doet een mens, die daarna contact met u opneemt. Dat verplicht u tot niets en het bekende-traject kunt u gewoon laten doorlopen.