Executieverkoop voorkomen
Een gedwongen veiling is bijna nooit onvermijdelijk. Wie op tijd in beweging komt, heeft vrijwel altijd betere routes. Dit zijn ze, rustig op een rij.
Wat een executieverkoop is
Bij een executieverkoop verkoopt de hypotheekverstrekker uw woning gedwongen, meestal via een openbare veiling. Dat mag pas als de hypotheek langere tijd niet is betaald en er geen regeling tot stand is gekomen. Het is een uiterste middel, en dat is precies het punt van deze pagina: vóór dat uiterste middel liggen bijna altijd betere routes.
Belangrijk om te weten: op een veiling ligt de opbrengst doorgaans lager dan bij een gewone verkoop. Kopers op een veiling zijn vooral handelaren die risico's inprijzen: zij kennen de woning nauwelijks en kopen zonder de zekerheden van een normaal verkoopproces. Een lagere opbrengst betekent voor u: minder aflossing van de schuld en een grotere kans op een restschuld. Elke route die de veiling voorkomt, is daarom in de regel ook financieel de betere.
En misschien het belangrijkste: als u dit leest omdat het over uw situatie gaat: u bent niet de enige, en u bent niet te laat zolang de veiling niet is geweest.
Drie routes vóór de veiling
In volgorde van waar u begint. De eerste stap is altijd dezelfde: contact.
Neem contact op met uw bank
De eerste en belangrijkste stap. Banken zijn verplicht met u mee te denken over een oplossing vóórdat zij naar een veiling grijpen: een betaalregeling, tijdelijk lagere lasten of een pauze in de aflossing. Hoe eerder u belt, hoe meer er mogelijk is. Een gesprek aangaan is geen schuldbekentenis; het is de manier om regie te houden.
Verkoop zelf, vóór de veiling
Een gewone verkoop op de vrije markt levert doorgaans meer op dan een veiling. Zolang de veilingdatum er niet is, kunt u die route meestal nog nemen. Is de verwachte opbrengst lager dan uw hypotheekschuld, dan heeft u toestemming van de bank nodig. Vraag die aan; banken werken hier vaak aan mee omdat ook zij beter af zijn dan bij een veiling.
Overweeg een rechtstreekse verkoop als tijd knelt
Is er weinig tijd, dan kan een rechtstreekse verkoop aan een professionele koper een tussenweg zijn: sneller dan de vrije markt, met een ordentelijke overdracht via de notaris, en doorgaans met een betere uitkomst dan een veiling. Ook hiervoor geldt: neem de tijd om een voorstel te laten nalezen, en teken niets waar u niet achter staat.
Wat u beter niet kunt doen
Wachten tot de veilingdatum
De veiling voelt misschien ver weg, maar elke week die verstrijkt sluit routes af. De vrije verkoop, een regeling met de bank, een rustige rechtstreekse verkoop: ze hebben allemaal tijd nodig. Wachten is de enige keuze die met zekerheid niets oplost.
Tekenen onder druk bij de eerste de beste opkoper
In deze situatie melden zich partijen die haast creëren: vandaag tekenen, morgen is het geregeld. Wij schrijven dit op terwijl wij zelf een professionele koper zijn: teken nooit onder druk. Een serieuze koper geeft u de ruimte om het voorstel te laten nalezen door uw notaris of adviseur. Wie u die ruimte niet gunt, verdient uw handtekening niet.
De post ongeopend laten
Brieven van de bank of de deurwaarder negeren voelt als bescherming, maar werkt tegen u. In die brieven staan termijnen en mogelijkheden. Openen, lezen en reageren houdt de opties open, desnoods met hulp van iemand die u vertrouwt.
Het er met niemand over hebben
Betalingsproblemen zijn geen persoonlijk falen; ze ontstaan door scheiding, ziekte, verlies van werk of gestegen lasten. Wie er vroeg over praat, met de bank, de gemeente of een adviseur, heeft vrijwel altijd meer keuzes dan wie het alleen probeert op te lossen.
Waar u terechtkunt
U hoeft dit niet alleen uit te zoeken. Drie plekken waar u zonder kosten of verplichtingen kunt beginnen: uw bank, die verplicht is met u mee te denken over een oplossing en daarvoor eigen teams heeft; uw gemeente, waar schuldhulpverlening ook openstaat voor huiseigenaren; en uw eigen notaris of adviseur, die stukken en voorstellen voor u naleest voordat u iets tekent. Dit artikel is algemene uitleg, geen juridisch of financieel advies; voor uw eigen situatie is dat persoonlijke gesprek de echte stap.
Wilt u verder lezen over de verkooproutes zelf: hoe een snelle verkoop werkt als tijd de knellende factor is, en wat onderhands verkopen precies inhoudt.
Veelgestelde vragen over executieverkoop
Wat is een executieverkoop precies?
Een gedwongen verkoop van uw woning, meestal via een openbare veiling, op initiatief van de hypotheekverstrekker. De bank gebruikt dit recht als de hypotheek langere tijd niet wordt betaald en er geen regeling tot stand komt. Het is een uiterste middel: er gaan altijd waarschuwingen en termijnen aan vooraf.
Waarom levert een veiling minder op dan een gewone verkoop?
Op een veiling kopen vooral handelaren, die rekening houden met risico's: zij kennen de woning nauwelijks, kunnen niet rustig bezichtigen en kopen soms met de bewoner er nog in. Dat prijzen zij in. Bij een gewone verkoop nemen koper en verkoper de tijd, en dat vertaalt zich doorgaans in een betere opbrengst.
Kan ik mijn huis nog zelf verkopen als de bank een veiling heeft aangekondigd?
Vaak wel, tot kort voor de veilingdatum, maar de tijd dringt dan. Overleg direct met de bank: een onderhandse verkoop levert doorgaans meer op dan een veiling, en daar is ook de bank bij gebaat. Is de opbrengst lager dan uw schuld, dan is toestemming van de bank nodig.
Wat gebeurt er met de restschuld na een executieverkoop?
Blijft er na de verkoop schuld over, dan blijft die in beginsel van u. Hoe daarmee wordt omgegaan verschilt per situatie en per geldverstrekker; soms is een regeling of kwijtschelding mogelijk. Dit is bij uitstek een vraag voor uw bank en een eigen adviseur. Laat u hierover persoonlijk informeren.
Waar vind ik hulp als ik de hypotheek niet meer kan betalen?
Begin bij uw bank: die is verplicht mee te denken over een oplossing. Daarnaast kunt u bij uw gemeente terecht voor schuldhulpverlening; dat is er ook voor huiseigenaren. En laat voorstellen of stukken nalezen door uw eigen notaris of adviseur voordat u iets tekent. U hoeft dit niet alleen te doen.
Een rustige eerste beoordeling, als u dat wilt
Overweegt u een rechtstreekse verkoop, dan kunt u uw situatie vrijblijvend voorleggen. U zit nergens aan vast, er wordt niets van u verwacht en u beslist zelf of en wanneer u een volgende stap zet.