Huis verkopen zonder makelaar: de risico's die u zelf draagt

Wat een makelaar feitelijk voor u doet

Een verkoopmakelaar bepaalt een vraagprijs, zet de woning op Funda, plant bezichtigingen, voert de onderhandeling, controleert de koper en stelt de koopovereenkomst op. Bij dat laatste hoort ook het invullen van de vragenlijst en de lijst van zaken, en het adviseren over clausules.

Maakt de makelaar daarbij een fout, dan heeft u iemand om op terug te vallen. Is hij aangesloten bij een branchevereniging, dan is hij in de regel beroepsaansprakelijk verzekerd en valt hij onder het tuchtrecht van die vereniging. Doet u het zelf, dan bent u de enige die aanspreekbaar is. U bespaart de courtage, maar u koopt daarmee niets in ruil.

Risico 1: u zet de prijs verkeerd

Dit is het risico dat het meeste geld kost, in beide richtingen. Te hoog, en de woning blijft staan. Kopers en hun aankoopmakelaars zien op Funda hoe lang iets te koop staat en bieden daar lager op. Te laag, en u geeft weg wat u nooit terugziet.

Een makelaar die deelneemt aan de gegevensuitwisseling van zijn branchevereniging, heeft toegang tot recente transactieprijzen in de buurt, ook van verkopen die nog niet bij het Kadaster zijn ingeschreven en dus nog niet openbaar zijn. U heeft dat niet. Wat u wel kunt doen: koopsominformatie van het Kadaster opvragen voor vergelijkbare woningen in de straat, of een onafhankelijke taxatie laten doen voordat u een vraagprijs kiest. Een taxatierapport kost geld, maar het geeft u een onderbouwing die geen enkele koper zomaar kan wegwuiven.

Risico 2: u bent aansprakelijk voor wat u wist of had moeten weten

Als verkoper heeft u een mededelingsplicht. U moet de koper vertellen wat u weet over gebreken die voor hem van belang zijn. Daar staat een onderzoeksplicht van de koper tegenover, maar die heft uw plicht om te melden niet op. Wie een lekkage of een funderingsprobleem verzwijgt, kan daar jaren later voor worden aangesproken.

Dit is de plek waar een doe-het-zelfverkoop makkelijk misgaat. Niet uit kwade wil, maar omdat de verkoper de vragenlijst voor de verkoop invult zonder te begrijpen wat een vraag juridisch betekent. De vraag of u gebreken aan de fundering bekend zijn, is geen beleefdheidsvraag. Het antwoord bepaalt later wie betaalt.

Hoe lang u aansprakelijk blijft, staat niet als vaste termijn in de wet. De koper moet klagen binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Daarna geldt een verjaringstermijn die begint te lopen vanaf die klacht; hoe lang die termijn is en hoe hij in uw geval uitpakt, kunt u nagaan in het Burgerlijk Wetboek of navragen bij een jurist. Omdat de ontdekking pas jaren na de overdracht kan plaatsvinden, kan de aansprakelijkheid in de praktijk veel langer doorlopen dan verkopers verwachten.

U kunt dit beperken met clausules in de koopovereenkomst. Een ouderdomsclausule legt vast dat de koper bij een ouder pand geen eisen mag stellen die bij nieuwbouw horen. Een niet-zelfbewoningsclausule legt vast dat u het pand niet zelf bewoond heeft en de staat ervan dus minder goed kent. Zulke clausules beperken uw risico, maar heffen het niet op. Wat u wist, moet u melden, clausule of niet.

Risico 3: u stelt een contract op dat u niet helemaal begrijpt

De koopovereenkomst voor een woning met een particuliere koper moet schriftelijk zijn. Die koper heeft in beginsel drie dagen bedenktijd nadat hij een afschrift van de getekende overeenkomst heeft ontvangen, en die termijn kan door weekend- en feestdagen langer uitvallen. In die tijd kan hij zonder opgaaf van redenen afzien. Het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd zijn wettelijk geregeld in het Burgerlijk Wetboek; de precieze regeling en de actuele termijn kunt u daar nakijken. Wie mondeling "verkocht" heeft, heeft nog niets.

Verder gaat het om wat er in het contract staat en wat er niet in staat. Een financieringsvoorbehoud beschermt de koper. Een waarborgsom of bankgarantie, een deel van de koopsom dat de koper vooraf zekerstelt, beschermt u. Een ontbindende voorwaarde voor een bouwkundige keuring is redelijk, maar dan wel met een einddatum en een bedrag waarboven de koper mag ontbinden. Zonder die grens kan een koper op elk klein gebrek wegkomen.

De notaris controleert het eigendom en de hypotheek. Hij controleert niet of de afspraken tussen u en de koper verstandig zijn. Dat is niet zijn rol. Zonder makelaar is er niemand die dat doet, tenzij u een jurist inschakelt.

Risico 4: u onderhandelt tegen een professional

Een koper met een aankoopmakelaar heeft iemand naast zich die dit wekelijks doet. U doet het één keer. De aankoopmakelaar weet wat een woning die te lang te koop staat waard is, weet welke gebreken hij kan uitvergroten en weet wanneer u begint te twijfelen.

Daar komt bij: u moet zelf beoordelen of een bod serieus is. Kan de koper dit financieren? Heeft hij een woning die eerst verkocht moet worden? Een bod dat uiteindelijk afketst, kost u weken en maakt de woning in de ogen van andere kopers minder aantrekkelijk. Vraag daarom altijd naar een financieringscheck of een verklaring van de hypotheekadviseur voordat u de woning van Funda haalt.

Risico 5: u bereikt minder kopers en het kost meer tijd

Rechtstreeks op Funda adverteren kan als particulier niet zonder meer; controleer de actuele voorwaarden van Funda voordat u daarop rekent. Er zijn diensten die uw woning tegen een vast bedrag plaatsen, maar u doet dan de rest zelf. Dat betekent bezichtigingen inplannen, mensen door uw huis leiden, vragen beantwoorden over de fundering en de buren, en dit herhalen tot er een bod ligt dat standhoudt.

Dit is geen risico in geld, maar in tijd en in de kwaliteit van uw beslissingen. Wie na de tiende bezichtiging moe is, accepteert makkelijker het eerste redelijke bod.

Het extra risico bij een verhuurde woning

De vijf risico's hierboven gelden voor een woning die u zelf bewoont. Verkoopt u een verhuurde woning, dan komt er een laag bovenop die verkopers gemakkelijk onderschatten.

Koop breekt in beginsel geen huur. De koper neemt het huurcontract over met alles wat erin staat: de huurprijs, de opzegbescherming en de eventuele gebreken die de huurder al gemeld heeft. Een koper die er zelf wil wonen, kan dat meestal niet zomaar. Daarmee valt de grootste groep kopers op Funda af. Wat overblijft, zijn beleggers, en die rekenen niet met de leegwaarde maar met de huurstroom, de staat van het pand en het huurcontract.

U moet dus een ander dossier kunnen overleggen dan bij een gewone verkoop: het huurcontract, de betaalhistorie, de laatste huurverhoging, de puntentelling als die van toepassing is, en de meldingen van de huurder. Ontbreekt daar iets, dan drukt de koper de prijs of stapt hij af. En de mededelingsplicht geldt ook hier. Een huurder die al twee keer over schimmel heeft geklaagd, is informatie die u moet delen.

Uw huurder heeft daarnaast recht op rustig woongenot. Wat dat in de praktijk betekent, hangt mede af van het huurcontract, maar bezichtigingen gaan in de regel in overleg met de huurder en op redelijke tijden. Dat maakt een openbare verkoop met veel kijkers praktisch lastig.

Belasting bij verkoop

Welke belasting u betaalt, hangt af van uw situatie. Daarbij kan het uitmaken of u uw eigen woning verkoopt of een verhuurd pand, en of u als particulier verkoopt of vanuit een onderneming. De regels hiervoor staan bij de Belastingdienst, en u kunt daar nakijken wat in uw geval geldt. Daar is geen algemeen antwoord op te geven dat voor iedereen klopt, en fiscaal advies geven wij niet. Leg uw situatie voor aan een fiscalist voordat u een koopprijs accepteert. Dan weet u wat er netto overblijft, en dat is het enige getal dat telt.

Is het verstandig om zonder makelaar te verkopen?

Soms wel. Een courante woning in een buurt waar veel vergelijkbare woningen verkocht worden, zonder bekende gebreken, met een verkoper die tijd heeft en niet bang is voor een onderhandeling. In die situatie is het risico beperkt en de besparing reëel.

Vaak niet. Een ouder pand, een pand met een verhaal, een verhuurde woning, een verkoper die snel of stil wil verkopen. In die gevallen is de kans op een dure fout groter dan de courtage die u bespaart.

Wat u minimaal doet als u het toch zelf wilt

• Vraag koopsominformatie op bij het Kadaster of laat een taxatie doen voordat u een vraagprijs noemt.
• Vul de vragenlijst voor de verkoop en de lijst van zaken volledig en eerlijk in, en laat ze door iemand met kennis nalezen.
• Gebruik een modelkoopovereenkomst en laat de clausules die u toevoegt door een jurist controleren.
• Neem een waarborgsom of bankgarantie op en zet een einddatum op elk voorbehoud.
• Vraag een financieringscheck voordat u de verkoop bevestigt.
• Zorg dat het energielabel geregeld is voordat u adverteert. Dat is in beginsel verplicht bij verkoop.
• Bij een appartement: leg de stukken van de VvE klaar voordat u adverteert.
• Bij een verhuurd pand: leg het volledige huurdossier klaar en informeer de huurder tijdig.

Een derde route: rechtstreeks verkopen aan een opkoper

Naast verkopen met of zonder makelaar bestaat een derde route: rechtstreeks verkopen aan een partij die panden aankoopt voor eigen rekening. Dat is geen oplossing voor iedereen, en het is verstandig om ook dan een eigen taxatie of een tweede mening te hebben, zodat u een bod kunt beoordelen.

Wat deze route verandert, is de aard van de risico's hierboven. Er is één tegenpartij in plaats van een open markt, dus geen openbare bezichtigingen. Een professionele koper weet wat een verhuurde woning is en beoordeelt op de huurstroom en het dossier, niet op de leegwaarde. Ook bij deze route is het verstandig om de koopovereenkomst door een eigen jurist te laten toetsen voordat u tekent. Uw mededelingsplicht blijft bestaan, en ook hier is het dossier de basis waarop een koper beoordeelt.

Niet elk pand komt hiervoor in aanmerking. Een opkoper beoordeelt eerst het object, de locatie en het dossier, en doet pas daarna een voorstel of geeft aan dat het niet past.

Wilt u weten of uw woning of beleggingspand in aanmerking komt? U kunt vrijblijvend een aanvraag doen met het adres en een korte beschrijving van de situatie. Een aanvraag verplicht u tot niets, en het antwoord kan ook zijn dat een andere route beter bij u past.