Bij de verkoop van een woning betaalt de koper meestal de notaris. Toch krijgt u als verkoper ook een rekening. Die zit in de nota van afrekening en gaat over het doorhalen van uw hypotheek en over alles wat aan uw kant geregeld moet worden. Hieronder staat per post wie hem draagt, en wanneer dat anders ligt.
Kosten koper is een afspraak, geen wet
In koopovereenkomsten voor een bestaande woning staat gewoonlijk "kosten koper", afgekort k.k. Dat betekent dat de kosten van de overdracht voor rekening van de koper komen, zoals het honorarium voor de leveringsakte en de inschrijving bij het Kadaster. Wie betaalt, kiest doorgaans ook de notaris. Daarom komt het kantoor meestal uit de koker van de koper.
Die verdeling is een hoofdregel, geen dwingend voorschrift. Verkoper en koper kunnen iets anders afspreken. Bij nieuwbouw is "vrij op naam" gebruikelijk: dan zitten de kosten in de koopsom. Bij bestaande bouw komt dat weinig voor, maar het kan. Wilt u zelf de notaris kiezen, bijvoorbeeld omdat uw hypotheek of erfenis al bij een kantoor ligt, leg dat dan vast in de koopovereenkomst. Na ondertekening is het te laat om er nog over te praten.
Wat de verkoper wel betaalt
Drie posten komen in ieder geval bij u terecht, ook bij kosten koper.
Doorhalen van de hypotheek. Uw hypotheek staat ingeschreven in het Kadaster. In de koopovereenkomst spreekt u gewoonlijk af dat u vrij van hypotheek levert, en dan moet die inschrijving eraf. De notaris maakt daarvoor een royementsakte en rekent daar een honorarium voor, plus de kosten van het Kadaster. Heeft u twee hypotheken op het pand, of een oude inschrijving die na een oversluiting nooit is doorgehaald, dan zijn dat twee royementen en twee rekeningen. Controleer dat vooraf. Een kadastraal uittreksel laat zien wat er nog staat.
Aflossing en een eventuele vergoeding aan de bank. De notaris vraagt bij uw bank een aflosnota op en lost de schuld af uit de koopsom. Dat is geen notariskost, maar het loopt wel via de nota. Zit u nog in een rentevaste periode, dan kan de bank een vergoeding vragen voor het vervroegd aflossen. Sommige hypotheekvoorwaarden staan bij verkoop van de woning juist boetevrij aflossen toe. Of dat bij u zo is en hoeveel het kost, staat in uw hypotheekvoorwaarden en in de aflosnota. Vraag die nota op zodra de koop rond is, niet pas vlak voor de overdracht.
Uw eigen extra's. Kunt u niet zelf bij de overdracht zijn, dan tekent u een volmacht. Die moet notarieel zijn of met een gelegaliseerde handtekening. Verkoopt u een pand uit een erfenis, dan vraagt de notaris een verklaring van erfrecht. Verkoopt u vanuit een bv, dan hoort daar een recent uittreksel en soms een aandeelhoudersbesluit bij. Elk van deze stukken kost geld en tijd, en ze staan aan uw kant van de streep.
Hoeveel een notaris rekent
Notaristarieven zijn in Nederland niet wettelijk vastgelegd. Elk kantoor bepaalt zijn eigen prijs. Daarom lopen de bedragen die u online vindt zo uiteen: de ene site telt alleen het royement, de andere ook de leveringsakte die de koper betaalt, en de derde rekent de aflossing mee alsof het een notariskost is.
Vergelijk daarom niet op een totaalbedrag, maar per akte. Vraag een offerte waarin apart staat: honorarium royement, kadasterkosten, btw, en eventuele kosten voor volmacht of legalisatie. Zo ziet u meteen wat u zelf draagt en wat naar de koper gaat. Een kantoor dat dit niet wil uitsplitsen, laat u beter links liggen.
De nota van afrekening
De notaris betaalt niet alleen uit, hij verrekent ook. Op de nota van afrekening ziet u de koopsom, en daarvan af de aflossing, de royementskosten en uw eigen extra's. Daarbij komt de verrekening van zakelijke lasten. In de koopovereenkomst spreken verkoper en koper gewoonlijk af dat het eigenaarsdeel van de onroerendezaakbelasting, de waterschapslasten, een erfpachtcanon en de VvE-bijdrage per overdrachtsdatum worden verdeeld. Dat is een afspraak tussen partijen over wie welk deel draagt, geen belastingregel; wat precies verrekend wordt, staat in uw eigen koopovereenkomst. Heeft u die lasten voor het hele jaar vooruitbetaald, dan krijgt u volgens die afspraak het deel na de overdracht terug van de koper.
Wat overblijft, maakt de notaris naar u over zodra de inschrijving bij het Kadaster is verwerkt. Vraag de concept-nota een paar dagen voor het passeren op en loop hem regel voor regel na. Fouten in de verrekening zijn na het tekenen lastig te herstellen.
Extra bij een verhuurd pand
Verkoopt u een woning met huurder erin, dan komen er posten bij. De huur van de lopende maand wordt per overdrachtsdatum verdeeld. Leg in de koopovereenkomst vast wat er met de waarborgsom van de huurder gebeurt. Spreekt u af dat de koper de borg overneemt, dan verrekent de notaris die op de nota, zodat de huurder de borg later bij de nieuwe eigenaar kan terugvragen. De huurovereenkomst zelf gaat in beginsel mee met het pand: koop breekt geen huur.
De koper wil de huurcontracten, de laatste huurverhogingsbrieven en een overzicht van eventuele achterstanden zien vóór het tekenen van de koopovereenkomst, niet pas bij de notaris. Zorg dat die stukken compleet zijn. Ontbrekende papieren leiden tot uitstel van de overdracht, en uitstel kost u rente op de hypotheek die nog doorloopt.
Andere kosten voor de verkoper
Naast de notaris betaalt u als verkoper meestal een geldig energielabel, want dat is bij verkoop in beginsel verplicht, met uitzonderingen voor onder meer beschermde monumenten. Schakelt u een makelaar in, dan komt daar courtage bij. Sommige verkopers laten zelf een bouwkundige keuring doen om discussie achteraf voor te zijn. Hoe u verkoopt, bepaalt welke van deze posten er zijn. De notaris is de enige partij die er in elke variant bij hoort.
Rechtstreeks verkopen: wat verandert er aan de notaris
Aan de rol van de notaris verandert niets. Ook zonder makelaar gaat de eigendom alleen over via een notariële akte die bij het Kadaster wordt ingeschreven. De notaris controleert de identiteit van beide partijen, de inschrijvingen, eventuele beslagen en de betaling. Hij is onpartijdig, ook als de koper hem heeft gekozen.
Wat wel verandert: de koopovereenkomst komt niet van een makelaar. Laat die dan door de notaris opstellen of nakijken. Dat kost extra, maar het voorkomt dat "kosten koper", de overdrachtsdatum of de verrekening van huur en borg niet goed op papier staat.
Wij kopen verhuurde woningen en beleggingspanden rechtstreeks van eigenaren. De overdracht loopt dan via een notaris, net als bij elke andere verkoop. Ook dan kunt u de concept-nota van afrekening vooraf bij de notaris opvragen. Wilt u weten of uw pand voor ons in aanmerking komt, dan kunt u het via het formulier aanmelden. Een medewerker beoordeelt de gegevens en neemt daarna contact met u op.