Het concept staat en is gecontroleerd op verboden formuleringen. Ik lever nu de tekst.
Een executieverkoop is de verkoop van een pand door een schuldeiser, zonder dat de eigenaar daar nog over beslist. De schuldeiser gebruikt het pand als verhaal voor een schuld die niet wordt betaald. In de meeste gevallen is die schuldeiser de hypotheekverstrekker, en verloopt de verkoop via een openbare veiling die een notaris leidt. Het kan ook anders: sinds 2015 kan een executieverkoop onderhands plaatsvinden, met goedkeuring van de rechter. En ook een andere schuldeiser, zoals een leverancier met een vonnis of een vereniging van eigenaars, kan na beslag tot verkoop overgaan.
Het verschil met een gewone verkoop zit niet in de koper of de notaris, maar in wie de regie heeft. Bij een executieverkoop bepaalt de schuldeiser het moment, de notaris de voorwaarden en de markt de prijs. De eigenaar kan meekijken, bezwaar maken en tot op zekere hoogte nog ingrijpen, maar hij verkoopt niet meer zelf. Wie wil weten wat hem overkomt als het zover is, moet drie dingen kennen: de partijen, de stappen en de termijnen.
De partijen en hun rol
De hypotheekhouder is meestal een bank of een andere geldverstrekker. Zij heeft het recht van parate executie uit artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek: bij verzuim mag zij het onderpand openbaar laten verkopen zonder eerst een vonnis te halen. De afdeling die het dossier voor de veiling behandelt heet bij de meeste banken bijzonder beheer. Die afdeling beslist ook over een regeling, over medewerking aan een onderhandse verkoop en na de veiling over de gunning.
De notaris wordt door de hypotheekhouder aangewezen. Hij stelt de veilingvoorwaarden op, kondigt de veiling aan, leidt de veiling, tekent de akte en verdeelt de opbrengst. Hij werkt in opdracht van de bank, maar heeft een eigen wettelijke taak: hij moet de belangen van alle betrokkenen bewaken, ook die van de eigenaar en van andere schuldeisers.
De deurwaarder komt in beeld bij beslag, bij het betekenen van stukken en, na de veiling, bij een eventuele ontruiming. Bij een executie door een andere schuldeiser dan de bank is hij degene die het traject start.
De voorzieningenrechter beslist over drie dingen die tussentijds kunnen spelen: goedkeuring van een onderhandse executieverkoop, verlof om een huurbeding in te roepen als het pand verhuurd is, en sinds 2015 ook verlof aan de bank om het pand te laten bezichtigen of in beheer te nemen als de eigenaar niet meewerkt.
De kopers op een veiling zijn in de regel handelaren en beleggers. Zij kopen zonder de gebruikelijke zekerheden: geen bouwkundige keuring, vaak zonder openbare bezichtiging, soms met de bewoner er nog in, en zij moeten betalen ook als hun eigen financiering tegenvalt. Die onzekerheid verrekenen zij in hun bod. Daarom ligt de veilingopbrengst doorgaans onder wat dezelfde woning op de vrije markt zou doen.
En dan is er u, de eigenaar. U bent geen partij bij de koop, maar u heeft rechten: u wordt van de veiling op de hoogte gesteld, u kunt tot een bepaald moment de executie afkopen, u kunt zelf een onderhandse koper aandragen, en u heeft recht op wat er na aflossing van schulden en kosten overblijft.
De procedure, stap voor stap
Verzuim en opeising. Een executie begint niet bij de eerste gemiste termijn. De bank stuurt aanmaningen en een ingebrekestelling, en probeert een regeling. Pas als dat vastloopt, eist zij de hele lening op. Vanaf die brief gaat het niet meer om de achterstand, maar om de volledige schuld. Verzuim kan overigens ook ontstaan zonder betalingsachterstand, bijvoorbeeld als de woning is verhuurd terwijl de hypotheekakte dat zonder toestemming verbiedt.
Aanwijzing van de notaris en aanzegging. De bank geeft het dossier aan een notaris. Die stelt de veilingdatum vast en laat de executie aan u aanzeggen. Ook andere hypotheekhouders en beslagleggers krijgen bericht. Vanaf dit moment staat er een datum.
De aankondiging. De notaris moet de veiling openbaar aankondigen op een algemeen toegankelijke website, ten minste dertig dagen vóór de verkoop. Dat staat in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De veilingvoorwaarden en de bijzondere voorwaarden voor dit pand komen dan ter inzage. Vanaf dat moment zijn de gegevens van het pand publiek, en handelaren die de veilingsites volgen melden zich daarna vaak ongevraagd bij de eigenaar.
De veiling. Een Nederlandse vastgoedveiling kent twee fasen. Eerst de inzet: bieders bieden tegen elkaar op, en wie als laatste biedt zonder overboden te worden, is de inzetter. Daarna de afslag, ook wel afmijning: de veilingmeester begint boven de inzetsom en noemt dalende bedragen, en wie als eerste "mijn" roept, koopt voor dat bedrag. Wordt er niet afgemijnd, dan geldt de inzetsom als het bod waarover de bank beslist. De inzetter krijgt een inzetpremie, in de Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen van 2017 vastgesteld op een procent van de inzetsom. Een veiling kan ook volledig online verlopen, met dezelfde twee fasen.
De gunning. Een bod op de veiling is nog geen koop. De bank beslist na de veiling of zij gunt. Vindt zij de opbrengst te laag, dan kan zij weigeren en het pand later opnieuw laten veilen of alsnog onderhands verkopen. De termijn waarbinnen zij dat beslist staat in de veilingvoorwaarden. Pas met de gunning is er een koopovereenkomst.
Betaling en levering. De koper stort een waarborgsom en betaalt de koopsom aan de notaris. In de algemene veilingvoorwaarden van 2017 staat daarvoor een termijn van zes weken na de gunning, tenzij de bijzondere voorwaarden iets anders bepalen. Daarna tekent de notaris de akte en wordt de koper eigenaar.
Verdeling en ontruiming. De notaris verdeelt de opbrengst volgens artikel 3:270 van het Burgerlijk Wetboek: eerst de executiekosten, dan de hypotheekhouder, dan andere schuldeisers naar rang, en wat overblijft naar de eigenaar. De koper kan de eigenaar en zijn huisgenoten laten ontruimen met het proces-verbaal van toewijzing, zonder aparte rechtszaak, zo volgt uit artikel 525 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De termijnen die ertoe doen
| Moment | Wat er gebeurt | Grondslag |
|---|---|---|
| Ten minste 30 dagen vóór de veiling | Openbare aankondiging, voorwaarden ter inzage | Art. 516 Rv |
| Uiterlijk een week vóór de veiling | Verzoek om onderhandse verkoop moet bij de rechtbank liggen | Art. 548 Rv |
| Tot de toewijzing | Eigenaar kan de executie afkopen door de hele opgeëiste schuld plus kosten te voldoen | Art. 3:269 BW |
| Na de veiling | Bank beslist over gunning; termijn in de veilingvoorwaarden | Veilingvoorwaarden |
| Na de gunning | Koper betaalt de koopsom; standaard zes weken | AVVE 2017 |
Twee van deze termijnen zijn hard en worden vaak verkeerd begrepen. Het verzoek om onderhandse verkoop moet uiterlijk een week vóór de veiling bij de rechtbank liggen, mét een getekende koopovereenkomst. Een koper vinden en een overeenkomst opstellen moet dus ruim daarvoor gebeurd zijn. En de afkoop tot de toewijzing gaat om de volledige opgeëiste schuld, niet om de achterstand alleen. In de praktijk lukt dat vrijwel alleen met geld van buiten.
Wat een executieverkoop kost
De kosten van een executieverkoop komen uit de opbrengst, en dus uiteindelijk voor rekening van de eigenaar. Het gaat om de kosten van de notaris, de aankondiging, de veilingorganisatie, een eventuele taxatie, de deurwaarder en de rente die doorloopt tot de dag van betaling. Daarnaast rekent een koper de kosten die hij zelf moet dragen, zoals overdrachtsbelasting en een deel van de veilingkosten, mee in zijn bod. Wat de koper betaalt en wat de verkoper draagt, staat per veiling in de bijzondere voorwaarden; sinds 2015 moet de notaris dit vooraf publiceren. Bedragen noemen wij hier niet, omdat zij per veiling en per notaris verschillen. De grootste kostenpost staat meestal op geen enkele nota: het verschil tussen de veilingopbrengst en wat het pand in een gewone verkoop had opgebracht.
Wat er gebeurt als de bank uw huis heeft verkocht
Na de levering aan de koper vervallen alle hypotheken en beslagen op het pand. Dat heet zuivering en staat in artikel 3:273 van het Burgerlijk Wetboek. De koper krijgt het pand schoon; de schulden verdwijnen daarmee niet, zij verliezen alleen het pand als onderpand. Is de opbrengst lager dan de schuld, dan blijft het verschil in beginsel als restschuld op uw naam staan. Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan kan de restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden; dat hangt onder meer af van de oorzaak van de betalingsproblemen en van uw medewerking tijdens het traject. Een betalingsachterstand en een restschuld worden in de regel geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie, wat een volgende hypotheek jarenlang bemoeilijkt. En u moet het pand verlaten op de dag die in de voorwaarden staat; blijft u zitten, dan volgt ontruiming door de deurwaarder.
Als het pand verhuurd is
Voor eigenaren van een verhuurde woning ligt het anders dan voor bewoners. De huurder heeft huurbescherming, en de koper op de veiling neemt de huur in beginsel over. Maar de meeste hypotheekakten bevatten een huurbeding, waarmee de bank een huurovereenkomst kan aantasten die zonder haar toestemming is gesloten. Voor woonruimte heeft de bank daarvoor verlof van de voorzieningenrechter nodig, en die weegt of het pand ook met huurder erin voldoende opbrengt. Wordt het beding toegewezen, dan kan de huurder na de veiling worden ontruimd. Hoe dat zit bij een gewone verkoop, leest u in koop breekt geen huur. Voor de veiling geldt: of de huurder mag blijven, bepaalt de rechter en niet de eigenaar.
Kan het nog worden voorkomen
Tot de aankondiging is er ruimte: een regeling met bijzonder beheer, een verkoop op de vrije markt, of een rechtstreekse verkoop aan een professionele koper met instemming van de bank. Na de aankondiging blijft vooral de onderhandse route via de rechter over, en die vraagt om een concrete koper ruim vóór de weektermijn. Welke deur wanneer sluit, staat uitgewerkt in executieverkoop voorkomen. De hoofdregel is eenvoudig: elke stap in de procedure hierboven sluit een optie af die daarvoor nog open stond.
Overweegt u een rechtstreekse verkoop om de veiling voor te zijn, dan kunt u uw pand en uw termijnen bij ons voorleggen. Een medewerker beoordeelt of het pand voor ons in aanmerking komt en wat er in uw situatie nog kan. U zit nergens aan vast, en elk voorstel is bedoeld om door uw eigen notaris of adviseur te worden nagelezen voordat u iets tekent.