Een praktijkruimte is geen gewoon bedrijfspand. De ruimte is gebouwd of verbouwd voor één soort gebruiker: een huisarts, tandarts, fysiotherapeut, dierenarts of psycholoog. Dat maakt de verkoop anders dan die van een kantoor of winkel. De kring van kopers is kleiner en de prijs hangt aan drie vragen die u vooraf kunt beantwoorden.
Wie zit erin, en onder welk contract. Wat mag er volgens de gemeente. En wat kan een ander met de ruimte als de huidige praktijk vertrekt. Wie die drie vragen beantwoordt voordat het pand op de markt komt, verkoopt met minder verrassingen.
Welke praktijkruimte heeft u eigenlijk
Praktijkruimtes komen in drie vormen voor, en elke vorm heeft een andere koper.
De eerste is de praktijk aan huis: een aangebouwde of inpandige ruimte bij een woning. Die verkoopt u meestal samen met de woning. Een losse verkoop is zelden mogelijk, omdat de ruimte kadastraal en bouwkundig onderdeel is van het woonhuis.
De tweede is een zelfstandige unit in een gezondheidscentrum of medisch verzamelgebouw. U bent dan eigenaar van een appartementsrecht en lid van een vereniging van eigenaars. De splitsingsakte bepaalt wat u met de unit mag doen, en die is vaak strikter dan het gemeentelijke plan.
De derde is een vrijstaand of afzonderlijk pand: een voormalige woning met praktijkbestemming, een oude apotheek, een kleine kliniek. Hier is de meeste ruimte voor herbestemming, en ook de meeste onzekerheid.
De huurder bepaalt wie uw koper is
Verkoopt u verhuurd, dan koopt een belegger. Die kijkt niet naar de ruimte maar naar de huurstroom: de jaarhuur, de resterende looptijd, de indexatie en de vraag of de huurder over vijf jaar nog bestaat. Een huisartsenpraktijk met drie maten en een contract van tien jaar is voor een belegger een ander object dan een solistisch werkende therapeut met een contract dat volgend jaar afloopt.
Bij verkoop van een verhuurd pand gaat de huurovereenkomst in beginsel mee over op de koper. De koper wordt verhuurder onder dezelfde voorwaarden. U kunt de huurder dus niet uitkopen door te verkopen, en de koper kan dat evenmin.
Het huurregime is hier belangrijk. Een praktijkruimte valt meestal onder wat de wet "overige bedrijfsruimte" noemt, niet onder het regime voor winkels en horeca. Dat betekent in de regel minder huurbescherming: na opzegging kan de huurder de rechter om ontruimingsbescherming vragen, maar er is geen recht op verlenging zoals bij een winkel. Uitzonderingen bestaan, bijvoorbeeld als er ook een apotheek met balieverkoop in zit of als het contract afwijkende afspraken bevat. Laat het contract lezen voordat u een verhaal aan een koper vertelt.
Lees het contract ook op twee andere punten. Veel praktijkhuurders hebben bij het aangaan een koopoptie of voorkeursrecht bedongen. Zo'n bepaling betekent dat u het pand eerst aan de huurder moet aanbieden, of dat de huurder tegen een vooraf afgesproken prijs mag kopen. Daarnaast staan er vaak afspraken over wie de specialistische installaties heeft betaald en wat er bij vertrek mee moet gebeuren.
De huurder is trouwens vaak de logische eerste koper. Een praktijk die al jaren op één adres zit en er geld in heeft gestoken, wil zelden verhuizen. Een gesprek kost weinig en scheelt een verkooptraject.
Bestemming: wat er nu mag en wat niet
Sinds de Omgevingswet in werking is, staan de oude bestemmingsplannen in het omgevingsplan van de gemeente. De functie op uw adres is meestal "maatschappelijk", "gemengd" of "wonen" met een aantekening voor een beroep aan huis.
Die functie bepaalt de kring van kopers. Bij "maatschappelijk" mag er in beginsel alleen zorg, onderwijs of een vergelijkbare functie in. Een koper die er een kantoor of woning van wil maken, moet dan een omgevingsvergunning voor afwijking aanvragen. Of die wordt verleend, hangt af van de gemeente en de buurt. Sommige gemeenten willen zorgfuncties juist behouden en werken niet mee aan transformatie.
Bij "gemengd" is er vaak meer mogelijk, maar controleer wat er precies onder valt. Bij "wonen" met beroep aan huis is de praktijk vaak alleen toegestaan zolang de bewoner zelf het beroep uitoefent. Een koper die de woning niet betrekt, mag de praktijk dan mogelijk niet voortzetten.
Zoek dit op voordat u iets aanbiedt. Het omgevingsplan is openbaar in te zien. Wilt u weten of de gemeente een andere functie zou toestaan, dien dan een principeverzoek in. Dat kost enkele weken en geeft een koper zekerheid die zich in de prijs vertaalt.
Alternatieve aanwendbaarheid: wat de ruimte nog meer kan zijn
Een tandartspraktijk heeft afzuiging, een röntgenruimte met loodbekleding, extra waterleidingen en een aparte sterilisatieruimte. Voor een volgende tandarts is dat waardevol. Voor iedereen anders is het sloopwerk. Hetzelfde geldt in mindere mate voor een fysiotherapiepraktijk met een oefenzaal of een dierenkliniek met een operatiekamer.
Hoe specialistischer de inbouw, hoe smaller de tweede markt. Een koper rekent daar in twee stappen mee. Eerst: is er een gebruiker van hetzelfde type te vinden, en tegen welke huur. Zo niet: wat kost het om de ruimte terug te brengen naar casco, en wat is de ruimte daarna waard voor wonen of kantoor. Het verschil tussen die twee sommen is uw risico als de huurder vertrekt, en dus ook het risico dat een koper inprijst.
U kunt dat risico verkleinen door de tweede route zelf uit te zoeken. Een plattegrond met de dragende muren, een indicatie van de kosten om de inbouw te verwijderen en een antwoord van de gemeente over transformatie zijn samen meer waard dan een mooie fotoreportage.
Waarde bepalen
Voor een verhuurde praktijkruimte werkt de markt met huurwaardekapitalisatie. De jaarhuur wordt gedeeld door een rendementseis, en die rendementseis is hoger naarmate de huurder zwakker is, de looptijd korter en de alternatieve aanwendbaarheid slechter. Een percentage noemen heeft hier geen zin, omdat het verschil tussen een sterk en een zwak object groter is dan het verschil tussen twee jaren.
Voor een lege praktijkruimte kijkt een koper naar vergelijkbare transacties in de buurt, of rekent terug vanuit wat de ruimte na verbouwing opbrengt minus de kosten van die verbouwing. Een taxateur die vaker zorgvastgoed heeft gewaardeerd, kent de tweede som beter dan een woningtaxateur.
Houd de verkoop van het pand gescheiden van de verkoop van de praktijk. Een praktijk verkopen betekent goodwill, patiëntenbestand, personeel en contracten met verzekeraars overdragen. Dat is een andere transactie met een andere koper, en hetzelfde geldt voor een horecabedrijf: de onderneming met vergunningen en inventaris gaat los van de stenen. Wie beide tegelijk verkoopt, doet er goed aan twee prijzen te noemen.
Belasting en de vraag of een particulier mag kopen
Hoeveel belasting u betaalt over de verkoop, hangt af van waar het pand zit. Een pand in een BV, een pand op de balans van een eenmanszaak of maatschap, en een pand in privébezit worden fiscaal verschillend behandeld. De uitkomst kan sterk uiteenlopen. Laat dit vooraf uitrekenen door een fiscalist, en niet achteraf.
Twee punten verdienen aparte aandacht. Zorgverleners zijn voor hun diensten meestal vrijgesteld van btw. Dat betekent dat een verhuurder in de regel niet kan kiezen voor btw-belaste verhuur, en dus de btw op investeringen niet kan terugvragen. Een belegger die dat niet weet, rekent verkeerd. En de overdrachtsbelasting komt in beginsel voor rekening van de koper, maar het tarief verschilt naar wat er precies geleverd wordt. Ook dat hoort in de vooraf gemaakte som.
Een particulier mag in beginsel een praktijkruimte kopen. Er is geen regel die dat verbiedt. In de praktijk is de financiering het obstakel: banken financieren commercieel vastgoed anders dan een woning, met een lagere leenruimte en een kortere looptijd. Een particulier die er wil wonen, heeft bovendien de bestemming nodig. Zonder toestemming van de gemeente koopt die persoon een pand dat hij niet mag gebruiken.
Twee manieren om te verkopen
Via een bedrijfsmakelaar bereikt u de brede markt: gebruikers, beleggers en ontwikkelaars. Dat kost tijd en brengt openbare bezichtigingen mee, wat voor een lopende praktijk niet altijd wenselijk is. Patiënten en personeel merken het.
Rechtstreeks verkopen aan een opkoper is stiller. De beoordeling gebeurt op stukken: het huurcontract, de plattegrond, de bestemming en de staat van het pand. Er zijn geen openbare bezichtigingen en geen advertenties. Daar staat tegenover dat u één bod krijgt in plaats van een markt, en dat een opkoper het object eerst beoordeelt voordat er iets wordt aangeboden.
Welke route past, hangt af van uw pand en uw situatie. Een unit in een gezondheidscentrum met een sterke huurder verkoopt zich op de brede markt goed. Een leeg pand met een beperkte bestemming en een dure inbouw is voor een makelaar lastig en voor een opkoper die de herbestemming zelf uitzoekt soms interessanter.
Wilt u weten wat uw praktijkruimte in de huidige staat waard is voor rechtstreekse aankoop, stuur dan het huurcontract, een plattegrond en het adres mee met uw aanvraag. U krijgt een menselijke beoordeling van het object en een eerlijk antwoord, ook als dat antwoord is dat de brede markt u meer oplevert.
Hoort uw praktijkruimte bij een groter zorgobject, of verhuurt u aan een zorgpartij? Dan speelt er meer dan bestemming en huurcontract. Op onze zustersite staat wat er bij verhuurd zorgvastgoed anders gaat. Die site is van ons; de aanvraag komt bij hetzelfde team terecht.